新模式研究 从国外发展看，住房租赁企业模式走向何方.docx

【住房租赁企业模式的新探索】 随着国家对住房租赁市场的重视，培育和发展住房租赁企业成为国家战略。自2015年4号文（《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》）和2016年39号文（《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》）的发布，住房租赁经营机构的概念被引入，旨在通过支持此类机构实现租赁规模化和集约化，以达成“住有所居”的城镇居民目标。2021年中央经济工作会议进一步强调探索新的发展模式，坚持租购并举，加快长租房市场的发展。 对比国外成熟的住房租赁市场，如日本、法国、英国、美国和德国，我国住房租赁市场的总体发展水平相对滞后，机构化率较低。以日本为例，专业机构持有和运营的房源占比高达83.0%，其中全流程托管比例更是达到71.9%，远超我国水平。目前，国内住房租赁企业在发展过程中面临诸多问题，包括商业模式单一、可持续经营能力不足、盈利难度大、融资渠道狭窄、融资成本高等。同时，缺乏上位法支撑的监管环境也对企业发展构成挑战。 为了深入洞察全球成熟住房租赁市场中的头部租赁企业商业模式和业务模式，贝壳研究院与清华大学建筑学院住房与社区研究所联合开展了国际住房租赁企业发展新模式系列研究，以期为我国租赁企业提供借鉴，推动企业主动突破发展瓶颈，探索新的商业模式。 研究选取了英国的Foxtons、Connells，美国的Greystar，日本的Minitech和Leopalace21五家典型企业作为案例，分析了它们的发展概况、商业模式和业务模式。这些企业的营业收入在10亿至340亿人民币之间，管理房源量最高约为75万。各企业运营的商业模式涵盖1-3类，收费模式分为业主端收费和双边收费。大部分企业的包租、代管模式覆盖了招租阶段和租务管理阶段，部分长期包租模式甚至延伸到房屋空置期管理阶段。整体来看，这些企业的盈利能力在6-8%的利润率之间，租赁业务的盈利能力则在12%左右的利润率附近。 住房租赁企业通常运营的物业类型可归纳为四种，根据分布形态和房屋升级装修及配置差异来划分。企业运营流程主要分为四个阶段：房屋筹备阶段、招租阶段、租务管理阶段和空置期管理阶段。通过研究这些国际头部企业的成功经验，我国的住房租赁企业可以从中学习并优化自身商业模式，提升服务质量，增强市场竞争力，以适应国家发展战略和市场需求。