地产经纪收入高度依赖交易佣金，机构主动降佣意愿有限。从证券行业看，佣金率持续下行令市场活跃度抬升对券商营收的弹性 逐渐削弱，经纪业务转型为其它业务流量入口，通过发挥经纪业务线上化程度高、客户覆盖面广的优势，将客户引流至财富管理等业务 条线。2008-2020Q3证券经纪业务收入占营收比重从49%降至26%。然而，地产经纪机构收入依赖交易佣金，行业龙头贝壳2019年房 屋交易佣金收入占比达97%。从国际经验看，美国已进入存量房市场，其传统地产经纪龙头Realogy收入仍以佣金为主，互联网房产信 息平台龙头Zillow尽管房屋转售业务拓展迅速，2019年营收贡献过半，但业务资产重且毛利率极低（20
