【营销思考】
报告首先对2016年的营销情况进行了回顾。当年，港城集团临港新城04地块接待新访客户共1922组，最终实现去化412套，新访转化率在上下半年呈现出显著差异，上半年约为1:8，下半年提升至1:3。未购客户主要因市场行情变化而犹豫不决，上半年市场稳定，客户购房较为理性，而下半年市场火爆，房源供不应求导致部分客户未能成交。2017年，鉴于政策持续收紧，营销策略需要调整以适应常规市场环境。
【核心目标】
2017年的核心目标是确保去化和促进回款，设定的销售目标为10亿元，回款目标为6亿元。为了达成这些目标，报告提出要充分利用同策浦东代理项目带来的客户资源，深入挖掘区域内潜在客户，并拓展张江、周康、川沙等地的客户群体。
【营销总纲】
营销总纲强调在政策允许范围内挖掘客户需求，保证销售量。一方面，要深入挖掘港城集团7年来积累的老客户，同时导入同策浦东代理项目的客户，以及扩大在临港、张江、惠川周康等区域的客户基础。执行营销动作时需谨慎，避免触及政策红线。
【营销总策略】
营销策略包括深挖临港本地市场，向外拓展至张江、惠川周康地区，利用同策浦东的客户导入，以及精准的组合拓客推广。项目将采用小户型作为主力产品，通过总价优势吸引客户。同时，采取事件营销、现场体验和暖场活动吸引并留住客户，通过SP活动锁定意向客户。为了替代传统的认筹方式，设置购买门槛，逐步筛选并升级意向客户。
【货量盘点】
报告详细列出了不同户型的货量分布，其中88㎡和110㎡的户型占比较大，分别为58%和29%，138㎡和160㎡的户型作为价格标杆，分别占8%和5%。在内部关系上，88㎡和110㎡被定位为主要去化产品，首开去化目标分别为80%和50%，而160㎡产品作为价格标杆，首开去化目标为10%。138㎡产品则作为对比型产品，辅助其他户型的销售。
【入市价格建议】
价格策略旨在合理分配不同户型的定价，通过内部房源价差形成价格杠杆。160㎡产品定价低于110㎡产品，110㎡产品定价又低于88㎡产品，而138㎡产品定价略高于88㎡和110㎡，以保持价格层次。160㎡的南向东向房源价格较高，树立价格标杆，而138㎡产品单价较低，总价较高，以掩护其他户型的去化。
【营销执行】
营销执行涵盖推售时间、策略、计划及定价体系。推售将分批次进行，每批次开盘均价保持稳定。在执行过程中，注重回款保障，确保营销活动的顺利实施。同策团队将参与整个营销过程，提供专业支持。
总结来说，这份业务执行报告详尽地规划了港城集团临港新城04地块的营销策略，从回顾过去、设定目标，到细化执行步骤，全面考虑了市场环境、客户行为、货量结构和价格策略等多个方面，以期在政策收紧的背景下实现高效去化和回款目标。
