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住宅物业管理系统解决方案.docx
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住宅物业管理系统解决方案.docx
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1. 引言
住宅产业与其它产业的关联度大,涉及建筑、建材、房地产、轻工、
化工、机械与冶金等相关产业。住宅产业的发展也将拉动国民经济的
发展。我国目前每年建设城镇住宅面积约 3 亿 m2,其总产值为约 6000
亿元。从事住宅建设的施工企业近九万家,约有 3000 万人,设计单
位一万多家,约 70 万人。但目前我国住宅建设总体水平还比较低,
特别是住宅建设中存在科技落后,科学管理不够,信息渠道不够畅通,
效益不够突出等问题。迫切需要采用新技术和新管理机制,通过提高
住宅建设科技含量,特别应用信息技术来促进住宅产业的发展。住宅
建设全过程,从立项、设计、施工、销售到物业管理属流程型,如果
仅仅强调其中某一环节的管理与技术水平提高,仍解决不了问题。必
须研究住宅建设多企业动态联盟协同工作系统的组成与特点,达到全
局优化,才会起到极好的示范作用,促进住宅产业现代化。
物业管理在我国才刚刚起步。据统计,全国新建的住宅小区中,只约
有 10%提供专业的物业管理,而且全部处于亏损经营状态。由于物业
管理队伍基本上由外地民工组成,素质普遍较低,给用户所提供的服
务相当单一,基本上处于形同虚设的地步。同时,物业管理部门缺乏
统一的标准,用户对物业管理采取不信任,不合作的态度。从近年来
有关房地产的纠纷来看,用户同物业管理部门的矛盾占相当的比例。
从目前国内情况看,物业管理存在以下问题:
� 人员素质低,管理水平低
� 提供服务单一,技术含量低
� 人员过多,开支庞大
� 服务质量差
� 严重亏损
� 用户不信任
另外,我国目前还采用在小区建议成后,再招标的办法选择物业管理
单位。这就造成的业管理单位对建筑的本身功能知之甚少,对业主了
解不多,仓促上马。同时,业主对物业部门的考察也不够。
1.1 系统目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期,全盘考虑,是高质量,智
能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面:
� 现代小区在建筑设计的更多地采用新材料、新技术。提供物业
管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和
思路,在为用户提供服务时作到胸中有数。
� 为了为用户提供更好的服务,就必须将物业管理部门的成功经
验融合到小区的前期设计中去。如根据小区的规模和级别,应
如何设计停车场才能做到安全可靠等。
� 小区智能化是住宅产品发展的必然趋势。而智能化的小区需要
专业化,高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工
管理,智能化小区采用网络化电脑管理,不仅快捷准确,还可
以降低物业管理办公费用,而且提高了公司的物业管理形象。
� 采用网络化物业管理后,利用小区自身的软硬件条件,可以对
用户提供更多增值服务,如商品信息,经济及股市动态等。同
时采用全新的物业管理模式,可减少常规物业管理人员的 50%
左右,节约开支。这不仅使物业管理部门走出困境,而且使管
理更上一台阶。
2.系统体系结构
2.1 体系结构
2.1.1 计算机环境及支撑软件层
计算机环境由计算机硬件、网络硬件和操作系统构成。支撑软件为应
用模块提供底层的支撑功能、并且提供开发工具。由网络软件、数据
库软件、建模工具软件、文档和过程管理工具以及数据库应用程序开
发工具构成。
2.1.2 数据层
数据层指的是系统的数据中心,负责存储全部工程施工数据和处理统
计分析生成数据。
2.1.3 业务逻辑层
业务逻辑层实现业务逻辑处理,它起到与客户端和数据层进行信息交
流和进行必要的业务处理的作用,由中间件和应用软件业务逻辑组成。
业务逻辑层是实现三层结构的核心,我们将采用成熟的中间件作为应
用服务器。
1) 参考模型
包括过程管理参考模型、质量管理参考模型、进度管理参考模型和成
本管理参考模型,这些模型是基于 ARIS 建模工具的信息模型,体现
了住宅建设中动态联盟组织的管理模式、业主对住宅建设全过程的质
量、进度和成本的管理和控制方法。这些参考模型是业主实施管理的
框架。
2) 应用模块
应用模块直接为业主实施管理提供信息工具,包括:
� 文档管理模块:实现业主管理过程中各类文档的编辑、查找、
版本更新和发放等功能。
� 项目管理模块:基于参考模型对住宅建设实施质量、进度和成
本的管理和控制。
� 财务管理模块:从财务角度对业主评价和选择监理单位、设计
单位、施工公司和物业管理分包商提供信息支持。
� 信息交换模块:基于 Internet 网络,为业主提供与其他分系统
和外界相关单位进行信息交换的功能。
2.1.4 表示层
实现人机交互及数据表示,采集用户输入的数据、请求,向业务逻辑
层发出请求,并显示处理结果。表示层不能直接调用相关系统业务逻
辑,只能通过“业务逻辑”调用。由“业务逻辑”访问数据库。
表示层采用 BROWSER 方式实现,为施工人员提供方便、统一的系统操
作界面,同时使表示层可以达到“零”维护。
2.2 网络结构
网络拓扑结构如下图所示:
说明:
� 数据库服务器采用高档并高配置的 UNIX 服务器一台;
� 数据库服务器运行 ORACLE 系统;
� 采用磁盘阵列一台用于存放业务数据;
� 应用服务器采用中档名牌中等配置的 UNIX 服务器两台,其中一
台用于数据交换和空闲备份,另一台运行应用软件;
� 采用一台工作站运行网络管理软件作为网管机。
3.系统功能描述
3.1 系统工作方式
当小区居民有服务要求时,可以告知设在各物业公司的计算机,计算
机对所接受到的信息进行整理后,作出反应:
1) 对于用户报修,投诉等,计算机自动对事先存储在服务中心数据
库中的用户信息进行查询可以可以查出用户的姓名,家庭住址以及所
要求的服务信息,填写用户的具体材料,根据用户的选择得出用户所
要求的具体服务。计算机会将该用户的服务要求会自动产生记录,并
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