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地产行业月报:热点城市调控升级,低基数下销售高增-20210224-平安证券-17页.pdf
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地产行业月报
热点城市调控升级,低基数下销售高增
平安证券研究所地产团队
2021年2月24日
证券研究报告
行业评级:地产 强于大市(维持)
请务必阅读正文后免责条款
2
核心摘要
本月观点:上年低基数下1月楼市成交高增,个别热点城市调控进一步加码;年初房企融资规模上升亦带动土拍市场小幅回暖。短期来看,低
基数下成交同比有望延续较高增长,但受“就地过年”政策影响,一二线表现或好于三四线,中期需关注按揭端收紧对成交的影响。板块投
资方面,目前板块估值已低至近五年3.7%分位,主流房企股息率大多超过4%,同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳,看
好主流房企估值修复的机会,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较
佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等;3)受益竣工回升周期及政策推动的物管龙头金科服务、保利物业等。
政策:延续偏紧基调,加强金融监管。1月涉房类政策共33项,环比降10.8%,其中偏紧类21项,偏松类7项。中央层面继续落实房地产金融
审慎管理制度,物业板块获十部委支持。地方层面,北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台,重点监管哄抬房价、违规资金进入
楼市、购房人资格审查等领域。
资金:债券融资规模大幅提升,融资利率下行。1月房企境内债、境外债分别发行544亿元、121亿美元,环比分别升172%、380.7%,平均
年收益率分别为4.71%、7.18%,环比降0.54pct、1pct。全球流动性及年初机构额度宽松,房企密集“借新还旧”置换高息融资。“三条红
线”融资新规后,央行加强房地产贷款集中度管理,高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。
楼市:取证推盘节奏放缓,低基数下成交增速保持高位。1月50城新房、20城二手房月日均成交同比增78.1%、 45.3% ,较2020年12月升
60.6个、39.9个百分点。考虑2020H1低基数,短期成交同比仍有望维持高位。1月重点城市周均推盘0.95万套,环比降38.5%,房企年底销
售冲刺完成后,推盘节奏短暂放缓。随着三四月传统销售旺季到来,后续房企推盘节奏或有望加快。
地市:成交量跌价增,成交溢价率回升。1月百城土地供应建面0.56亿平米,环比降57.1%,成交建面0.74亿平米,环比降65.6%,土地成交
均价2949元/平米,环比升3.6%,成交溢价率13.74%,环比升3.3个百分点。考虑房企年初拿地便于年内入市、1月境内外债券密集发行缓解
资金压力,短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续销售去化承压、房企融资高频监测,地市预计整体趋稳。
房企:低基数下销售高增,拿地力度收缩。1月百强房企销售额同比增70.9%,较2020年12月升41.7个百分点。1月50强房企整体拿地销售金
额比20.5%,较2020年12月降8.6pct。橙档房企拿地相对积极,红橙黄绿档拿地销售金额比分别为9.7%、32.6%、20.7%、23%,较2020年
12月分别降11.8、升14.5、降10.6、32.5个百分点。
板块表现:1月申万地产板块下跌6.8%,跑输沪深300。截至2020年2月23日,地产板块PE(TTM)8.41倍,处近五年3.7%分位。
风险提示:1)三四线楼市下行风险;2)房企大规模减值风险;3)行业金融监管力度超预期风险。
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政策:延续偏紧基调,加强金融监管
3
资料来源:各政府网站,平安证券研究所
据不完全统计,1月涉房类政策(含中央及地方)共33项,环比降10.8%;其中偏紧类21项,占比64%,偏松类7
项,占比21%。年末热点城市楼市“翘尾”,触发调控升级,涉房类政策仍以偏紧为主。
中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度,物业板块获十部委支持。2020年末央行提出建立房地产贷款集中度管
理制度。1月国务院、央行、银保监在多场会议中表示,将严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融
资管理规定,并动态跟踪各地房价情况,因城施策。住建部等10部委发文规范物管行业,将建立行业信用管理制度
及物业费动态调整机制,同时鼓励物企向养老、家政、房屋经纪等增值服务领域延伸。
1月以来中央层面主要政策、会议
时间 文件/会议名称 主要内容
2021
年1月5
日
《关于加强和改进住宅物业管
理工作的通知》
推动物业服务向高品质和多样化升级,促进线上线下融合发展,
完善物业费价格形成及动态调整机制,建立物企信用管理制度
2021
年1月6
日
2021年中国人民银行工作会议
落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度
,
完善金融
支持住房租赁政策体系
2021
年1月15
日
2020年金融统计数据新闻发布
会
坚持“房住不炒”定位;实施好房地产金融审慎管理制度;完善
住房租赁金融政策,租购并举
2021
年1月22
日
银行业保险业
2020
年改革发展
情况发布会
银行房地产风险暴露金额超过一定净资本比例时,将采取有关措
施。同时密切关注观察各地区房价变化的情况,因城施策,动态
调整相应措施。
2021
年1月27
日
2021年中国银保监会工作会议
保持宏观杠杆率基本稳定。严格落实房地产贷款集中度管理制度
和重点房地产企业融资管理规定。
1月涉房类政策仍以偏紧为主
6
4
5
11
8
10
23
13
17
10
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19
21
5
48
23
26
14
11
6
8
5
5
4
15
7
0
10
20
30
40
50
60
70
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月
项
中性 偏松 偏紧
4
资料来源:各政府网站,平安证券研究所
近期地方政策调控情况
政策:热点城市调控升级
时间
城市
主要内容
2021年1月6日
广州
严厉打击哄抬房价和虚假房源等违法违规行为
2021年1月8日
北京
持续加强对房地产市场监管,对无证售房等问题,保持高压执法态势
2021
年1月11
日
上海
继续实施对部分个人住房征收房产税试点
2021
年1月19
日
广州
各房地产中介机构不得配合或协助业主以明显高于市场价方式挂牌,不
得配合或协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。
2021
年1月21
日
上海
夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起
3
年内购买商品住房的,其拥
有住房套数按离异前家庭总套数计算;增值税征免年限从
2年提高至5
年
2021
年1月22
日
合肥
对参与哄抬房价的房地产经纪机构,取消网签权限;对涉嫌煽动集体涨
价的业主,约谈当事人,暂停其办理二手房网签手续
2021
年1月23
日
深圳
加强购房意向登记管理;严格审查购房人资格;严格履行告知义务;严
厉打击违规行为
2021
年1月25
日
上海
法拍房纳入限购范围
2021
年1月27
日
杭州
落户未满
5年限购1套;将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与满3
年
方可购房;新建商品住房项目摇号中签率
≥10%,自取证起5
年内不得转
让;以优先购买方式取得的热点商品住房,自取证起
5
年内不得转让;
增值税征免年限由2年调整为5年
2021
年1月27
日
上海
建立房地产市场管理与执法联动机制,加强监管
2021
年1月27
日
成都
严厉打击哄抬房价等房地产市场交易违规行为
2021
年1月28
日
北京
严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市
2021
年1月29
日
上海
严格审核首付款资金来源和偿债能力;严格加强借款人资格审查和信用
管理;严格个人住房贷款发放管理
2021年2月2日
广州
中介机构及从业人员要严肃对待个别楼盘业主哄抬房价情况,不参与不
炒作,共同维护广州中介市场的平稳健康发展
2021年2月3日
杭州
严格审查购房家庭冻资行为,不规范者,将取消其摇号资格
2021年2月8日
深圳
发布住宅小区二手住房成交参考价格,作为银行发放贷款的重要参考
2021
年2月10
日
北京
银行加强个人经营性贷款业务管理,围堵违规挪至房地产市场行为
2021年1月以来北上广深杭等热点城市楼市
调控加码政策频繁出台,旨在抑制哄抬房
价、违规资金进入楼市等行为。此外个别
城市加强购房人资格管理,如上海、杭州、
深圳;深圳出台二手房指导价格,并将其
作为银行发放房贷的重要参考。
岁末年初核心城市楼市热度有所抬头,一
线城市楼市量价升温明显,部分区域涨幅
较大。往后看,中央高频监测与地方快速
响应、以及房地产贷款集中度管理的逐步
推进,将稳定市场预期,热点城市楼市波
动或收窄。
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