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建筑建材行业:老旧小区改造提速,万亿市场待开启_华泰证券-24页.pdf
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证券研究报告
行业研究/深度研究
2019 年08 月04 日
建筑 增持(维持)
建材 中性(维持)
鲍荣富 执业证书编号:S0570515120002
研究员 021-28972085
baorongfu@htsc.com
王涛 执业证书编号:S0570519040004
研究员 021-28972059
wangtao@htsc.com
方晏荷 执业证书编号:S0570517080007
研究员 0755-22660892
fangyanhe@htsc.com
黄骥 执业证书编号:S0570516030001
研究员 021-28972066
huangji@htsc.com
陈亚龙 执业证书编号:S0570517070005
研究员 021-28972238
chenyalong@htsc.com
张雪蓉 执业证书编号:S0570517120003
研究员 021-38476737
zhangxuerong@htsc.com
1《建材/建筑: 周期行业数据周报(第三十一
周)》2019.08
2《建筑: 行业周报(第三十一周)》2019.08
3《建材: 行业周报(第三十一周)》2019.08
资料来源:Wind
老旧小区改造提速,万亿市场待开启
政策驱动下老旧小区改造有望提速,建材及建筑设计公司相对收益
今年以来中央多次提及老旧小区改造,7 月政治局会议再次明确实施老旧
小区改造。我们预计政策推动下全国范围老旧小区改造有望提速,在涵盖
部分基础类项目情况下,全国范围改造投资有望超 1.2 万亿元,若考虑电
梯,全部管网改造等存在运营受益的项目,则整体市场空间有望再提升 2
万亿元以上,而运营类项目未来放量可能依赖于社会资本的参与。老旧小
区改造单体项目较小,但勘察设计取费较高,我们认为建筑上市公司中区
域内中型建筑企业及建筑设计龙头受益程度有望较高,而旧改有望加快存
量翻新市场对建材需求的释放,防水、管材、涂料等细分龙头有望受益。
投资强度乐观预计 300-400 元/㎡,40 亿平米对应市场空间 1.2-1.6 万亿
据住建部数据,全国待改造老旧小区面积约 40 亿平,依据北京市旧改技术
经济指标,我们测算出投资强度为 246 元/㎡,考虑材料人工涨价及加项等
因素,预计投资强度望达 300-400 元/㎡(不含电梯),对应总市场空间
1.2-1.6 万亿元。广州 6 月至今招标项目的平均投资强度 252 元/㎡,安徽
19 年改造项目的平均投资强度 139 元/㎡,不同地区差异较大,我们预计
未来各地平均投资强度有望上升。若老旧小区全部加装电梯,我们预计还
可带动约 223 万部电梯需求,新增投资或超两万亿。我们预计基础类改造
有望率先全面落地,提升类和公共服务类在居民出资较高小区望率先实施。
融资模式创新有望增强市场潜力,中型建筑公司及房建设计龙头有望受益
融资模式创新是本轮改造的核心之一。从目前各地实际情况看,基础改造
财政出资的占比或仍在 90%以上。我们预计基础改造每年各省财政支出平
均增加 75 亿元,压力可控。而在市政管线、加装电梯、户内改造等领域,
投融资模式创新有望充分调动居民及社会积极性,进而释放远大于基础改
造的市场空间,石家庄、北京、上海等地已探索出社会资本和居民出资模
式,财政出资在上述领域的占比有望降至较低水平。我们统计的 9 个越秀
旧改项目勘察设计平均占施工合同额 6.2%,高于一般新建项目,且小区旧
改 EPC 的体量与设计公司可承接规模对应性好,关注建研院,华建集团等。
300 亿防水改造市场有望加速,保温/涂料/管材需求均超百亿
据住建部数据,全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比 60%以
上,小区基础设施更新及住宅抗震节能修缮有望催生千亿级以上建材需求。
其中屋面防水及新装电梯有望带动超 300 亿防水卷材需求,节能改造及屋
面板更换带来约 180 亿保温材料需求,住宅给排水及小区热力污水改造带
来约 150 亿管材需求。节能改造及抗震加固有望催生百亿外墙涂料需求,
若内墙全部重涂,将新增建筑涂料需求 400 亿元。我们认为老旧小区改造
有望加快存量翻新市场对建材需求的释放,重点推荐各细分受益行业龙头
东方雨虹、北新建材、三棵树和伟星新材。
风险提示:老旧小区改造落地速度不及预期;上市公司参与程度不及预期。
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18/08 18/10 18/12 19/02 19/04 19/06
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建筑 建材 沪深300
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行业研究/深度研究 | 2019 年 08 月 04 日
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正文目录
老旧小区改造有望成为下阶段城市更新的发力点 .............................................................. 4
政策、融资支持及发展客观规律共促旧改新市场 ...................................................... 4
整体市场空间可观,合并式发包有望逐步增多 .......................................................... 8
多元融资助力改造提速,建筑设计公司受益程度相对较高 ............................................. 15
改造投入对财政的压力较小,多元化出资可持续性更好 ......................................... 15
承包主体多为中小建企,上市公司中建筑设计公司相对收益 .................................. 16
建材:万亿老旧小区改造开启,防水/管材/涂料有望受益 ............................................... 18
基础设施更新及房屋修缮驱动建材需求 ................................................................... 18
防水需求有望超 300 亿,管材/保温/外墙涂料均过百亿 .......................................... 20
风险提示 ......................................................................................................................... 23
图表目录
图表 1: 19 年以来中央政府层面多次强调老旧小区改造工作 ......................................... 4
图表 2: 2019 年以前中央及地方出台的部分老旧小区整治相关文件 .............................. 5
图表 3: 09 年之后棚改(拆除重建)成为旧改主流 ........................................................ 5
图表 4: 央行 PSL 期末及同比增速 ................................................................................. 6
图表 5: 央行 PSL 每半年新增金额 ................................................................................. 6
图表 6: 棚改与旧改对比分析 .......................................................................................... 7
图表 7: 美国私人住宅投资及提升改造投资占比 ............................................................. 7
图表 8: 美国房价指数与住宅结构投资的关系 ................................................................ 8
图表 9: 中央及部分地方政府对老旧小区改造内容的描述 .............................................. 9
图表 10: 老旧小区改造项目对工程范围描述的案例 ..................................................... 10
图表 11: 常见改造内容投资强度 .................................................................................. 11
图表 12: 部分老旧小区改造项目单位投资强度及总市场空间测算 ............................... 12
图表 13: 2019 年全省城市老旧小区整治改造计划汇总表 ............................................ 13
图表 14: 部分广州市招标老旧小区改造项目投资强度 ................................................. 13
图表 15: 广州市越秀区 18 年老旧小区改造项目工程投资与投资强度测算 .................. 14
图表 16: 老旧小区改造资金来源梳理 ........................................................................... 15
图表 17: 部分宁波小区住宅维修专项资金缴存情况 ..................................................... 16
图表 18: 广州市越秀区 19 年老旧小区改造项目建设单位与施工承包商 ...................... 17
图表 19: 广州市越秀区 19 年部分老旧小区改造项目施工合同额与勘察设计合同额对比
........................................................................................................................................ 17
图表 20: 安徽省老旧小区改造主要内容及建材需求 ..................................................... 18
图表 21: 北京多层住宅基期主要改造工程平均造价 ..................................................... 19
图表 22: 土建工程基期单方造价及造价指数 ................................................................ 19
图表 23: 电气工程基期单方造价及造价指数 ................................................................ 19
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图表 24: 给排水及采暖工程基期单方造价及造价指数 ................................................. 19
图表 25: 室外工程基期单方造价及造价指数 ................................................................ 19
图表 26: 多层住宅主要材料单方消耗量 ....................................................................... 20
图表 27: 多层住宅节能改造工程之保温工程造价构成 ................................................. 21
图表 28: 多层住宅屋面板更换工程之保温工程造价构成 .............................................. 21
图表 29: 多层住宅屋面板更换工程之防水工程造价构成 .............................................. 22
图表 30: 多层住宅节能改造工程之粉刷工程造价构成 ................................................. 22
图表 31: 多层住宅给排水系统改造工程造价构成 ......................................................... 22
图表 32: 小区污水外线更换工程造价构成.................................................................... 22
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行业研究/深度研究 | 2019 年 08 月 04 日
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老旧小区改造有望成为下阶段城市更新的发力点
政策、融资支持及发展客观规律共促旧改新市场
国务院曾于 2018 年在 15 个城市试点老旧小区工作,进入 2019 年后老旧小区政策热度持
续提升。六月国务院常务会议提出加快改造城镇老旧小区后,旧改的市场关注度明显提升。
实际上,年初自全国“两会”政府工作报告提出大力进行老旧小区改造提升后,中央层面
已在多个场合表示加快老旧小区改造。7 月初国新办政策吹风会上,住建部副部长黄艳指
出老旧小区改造上升到国家高度,是其“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”特点所决
定的。2017 年 12 月住建部曾在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会,期间确定了广州、
柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈阳、宁波等 15 个城市作为试点城市,根据住建部数
据,截至 18 年 12 月,15 个试点城市,共改造老旧小区 106 个。
图表1: 19 年以来中央政府层面多次强调老旧小区改造工作
时间
部门
文件
主要内容
2019.3
国务院
政府工作报告
城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装
电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施
2019.3
住建部,发改委,
财政部
《关于做好 2019 年老旧小
区改造工作的通知》
19 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,给予中央补助资金。老旧小区认
定标准为建成于 2000 年以前,未纳入城镇棚改计划,未计划通过拆除新建实施改造,
非居民自建住房及城中村。中央补助项目的获得条件为改造内容包含水电路气中的 2
项或加装电梯,中央奖补项目 19 年必须开工。多渠道筹集资金,谁受益谁出资,居
民出资可通过住宅专项维修资金
2019.6
国务院
国务院常务会议
提出加快改造城镇老旧小区,四项举措:1)抓紧明确改造标准及对象范围;2)加强
政府引导,压实地方责任,重点改造小区水电气路等配套措施,有条件的加装电梯,
配建停车设施,促进户内改造带动消费;3)创新投融资体制,今年安排中央补助资
金,鼓励市场化方式吸引社会力量参与;4)引导发展配套服务
2019.7
国务院
国新办政策吹风会
城镇旧改上升到国家层面,既保民生又稳投资同时拉内需;改造内容分为基本、提升
和完善公共服务三类,先从保基本开始
2019.7
中央政治局
中央政治局会议
稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补
短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设。
资料来源:各部委网站,华泰证券研究所
我们认为当前时点旧改被作为稳投资和扩内需有效方式,已具备较好的政策及实施基础。
老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物,原建设部在 2007 年即出台了《老旧住宅区改造
的专项意见》,其中规定的旧改内容与今年 3 月三部委外发的《关于做好 2019 年老旧小区
改造工作的通知》大体相同,但今年外发的通知中增加了安装电梯等新内容。过去十多年
中,各个地区也在老旧小区改造方面做了积极探索,如深圳在 2009 年即在城市更新文件
中对综合整治类更新项目(未特指老旧小区)的改造范围和出资原则进行了规定。我们认
为 2012 北京出台的老旧小区综合整治实施意见可以作为地方老旧小区改造的范本,其明
确规定了老旧小区的范畴、改造内容(整治菜单),资金筹措方式等基本内容,还明确了
“十二五”阶段的工作量完成目标,随后,其出台了大量辅助性文件,包括技术导则(如
《北京市老旧小区综合改造外墙外保温施工技术导则》)、技术经济指标指引(如《北京市
老旧小区综合改造技术经济指标》),从施工技术和工程造价两个方面都做到了较为完善,
2018 年北京市政府也顺势发布了《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020)》。
2018 年后各地政策中频繁出现阶段性改造数量目标,或预示着老旧小区改造落地速度有
望明显加快。除北京外,山东、河北、安徽、吉林等地在 2018 年后陆续出台类似的老旧
小区改造导则,我们认为虽然目前国家层面的专门性统一性技术导则和投资控制规定尚未
出台,但各地通过互相学习,快速建立老旧小区改造的实施管理体系并不难。事实上,我
们观察到在 2017 年前各地出台的相关文件中规定年度或阶段性工作量目标的尚不多,但
在 2017 年底以后各地出台的政策中制定改造数量目标的文件明显增加,我们认为政府推
动老旧小区改造项目落地的意愿有望明显增强,这可能是短期内市场空间快速扩大的动力
之一。
21871675/36139/20190805 09:50
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