【房地产估价理论与方法】比较法适用于房地产估价中的多种情况，主要通过寻找与待估价对象相似的近期交易案例，对这些案例进行修正，以估算出待估价对象的合理价值。这种方法依赖于房地产市场的活跃度和透明度，因为只有在数据充足且市场条件相似的情况下，比较法才能提供准确的估价。
1. 土地转化率是衡量土地供应与住房建设和销售之间关系的指标，反映了土地转化为房屋的效率。计算公式为：当期土地出让面积 / 当期政府批准新建商品房预售和销售面积。
2. 场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资属于土地开发投资，这是房地产开发过程中的前期投入，用于准备土地用于后续的建筑活动。
3. 收益性房地产的价格与收益期限和报酬率密切相关。根据题目描述，可以通过收益法计算不同条件下房地产的价格。例如，当收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/㎡时，可以使用收益法的公式进行转换，以计算其他条件下的价格。
4. 在成本法和假设开发法中，通常不计息的项目包括销售费用和销售税费，因为这些费用通常发生在开发完成后，而非开发期间。
5. 类似房地产价格的相互牵制源于它们之间的替代性，即一种房地产可以替代另一种满足类似需求，因此它们的价格会相互影响。
6. 风险分析的解析法和蒙特卡洛模拟法是两种不同的风险评估工具。解析法通过对随机现金流进行概率分布估计，而蒙特卡洛法则通过计算机模拟实际概率过程。解析法通常适用于处理少量随机变量，而蒙特卡洛法则适用于处理多个随机变量。
7. 房地产市场是买卖、租赁、抵押等活动的集合，其特殊性在于房地产的不可移动性和与其他商品的差异性。业主公约由业主大会制定和修改，而基金证券根据能否赎回可分为开放式和封闭式。
8. 土地闲置费的征收通常针对超过出让合同约定动工开发日期满3年未动工开发的项目。土地使用权的补地价计算涉及容积率的变化和楼面地价的保持不变。
9. 物业服务企业的选聘和解聘需得到占建筑物总面积和总人数过半数的业主同意。而建设单位领取施工许可证后，如不能按期开工，可以申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。
10. 房地产投资特性中的适应性意味着投资者可以根据市场需求调整物业的使用功能，以适应变化的市场条件。
11. 房产开发企业选择开发“银发公寓”属于目标市场选择过程中的单一市场集中化模式，专注于某一特定客户群体。
12. 业主选聘和解聘物业服务企业，需要得到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
13. 建设单位领取施工许可证后，如不能按期开工，可申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。
以上内容详细解释了房地产估价理论与方法中的关键概念，包括土地转化率、房地产投资、估价方法、风险分析、房地产市场特性、物业管理、土地使用权和建设许可等多方面的知识。
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