【房地产经纪实务】知识点解析：
1. 土地增值税实行的税率类型是比例税率，这意味着土地增值部分按照一定比例征收税款。
2. 房屋租赁当事人办理登记时需要提交的文件包括房屋所有权证、书面租赁合同以及当事人合法证件，但不包括委托人证明文件和客户资金代收代付风险的相关材料。
3. 房地产估价机构的选用遵循公正、公开、公平的原则，由非信贷决策部门择优决定，确保评估过程的公正性。
4. 房地产经纪人员的心理素质要求包括自知、自信、乐观、开朗和坚韧、奋进，而不包括客户资金代收代付风险的处理能力。
5. 客户类型中，成熟型客户通常对市场行情有深入了解，一旦条件符合，他们很可能会迅速成交。
6. 在房地产经纪合同下，侵权责任的免责事由包括自己有过失、阻却违法性事由、受害人过错和不可抗力，但不包括客户资金代收代付风险。
7. 老城区或市中心的高档商业地产项目适合采用先租后售策略，这样可以先保证物业的使用和收益。
8. 《前期物业服务合同》在业主委员会与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同之日起失效。
9. 社会文化环境影响房地产消费者的购买动机、种类和方式，包括对房地产产品的需求和偏好。
10. 12岁的郑某因出国求学需出售房屋，由居民委员会法定代理订立房屋买卖合同，这属于法定代理。
11. 国家收回土地使用权的情况不包括土地使用权届满后的有偿收回，而是无条件开发、未履行出让合同或提前收回等。
12. 一般来说，2.5级以上的地震人们会有感觉。
13. 投入式倾听是房地产经纪人与委托人深入探讨问题，获取更多信息的倾听技巧。
14. 客源信息开发策略中，应致力于与客户建立长期关系，不应减少与老客户的联系。
15. 区域写字楼市场供应状况分析涉及供应量、竞争项目分析、客户主要特征和产品类型，但不包括工厂的生产设备。
16. 实有房屋建筑面积是指报告期末已建成并达到入住和使用条件的各类房屋建筑面积总和。
17. 开拓社区业务时，驻守和横幅揽客法是一种有效的方法。
18. 人文社会经济资料的搜集以中长期资料为基础，一般为5~10年的数据。
19. 预告登记是为了保全请求权，目的是在未来实现不动产物权变动。
20. 物业服务企业违规一并委托物业管理的，将面临委托合同价款20%以上50%以下的罚款。
21. 商品房预售合同应在30日内到县级以上人民政府办理登记备案手续，这一行为与房地产经纪服务的外部社会环境诚信密切相关。
以上是对房地产经纪实务相关知识点的详细解析，涵盖了土地增值税、房屋租赁、房地产估价、经纪人素质、客户类型、法律责任、营销策略、物业管理等多个方面。这些知识点对于理解房地产行业的运作至关重要，同时也为房地产经纪人的日常工作提供了理论指导。
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