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专
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宏
观
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济
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证
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报
告
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宏观经济
共同富裕系列跟踪：聚焦房地产税
研究结论
⚫ 10 月 23 日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，房地
产税试点进一步推进已箭在弦上。房地产税在发达国家有较长的征收历史，国
内也有多年的试点经验，过去十年房地产税试点效果如何？海外经验给我们
怎样的启迪？试点城市的增加及未来全面开征会产生哪些影响？本文将对此
进行探讨。
⚫ 2011 年，上海和重庆率先试点，拉开了房地产税的序幕，两地试点有几方面
的特征：（1）窄税基：上海的征收范围仅限“增量”，重庆的征税范围虽然
包括增量和存量，但是对本地家庭仅限独栋住宅和高档住宅，类似于“豪宅
税”；（2）低税率：重庆设置了 0.5%、1%和 1.2%三档税率；上海房地产税
的税率为 0.4%和 0.6%两档，由于计税依据是交易价格的 70%，实际税率为
0.28%和 0.42%；（3）设有减免制度；（4）计税依据为交易价格。
⚫ 海外发达国家和地区普遍征收房地产税，且普遍采用了宽基、低税率的税制。
（1）美国采用的模式是“评估价”+“减免制度”，在计算过程中首先要确
定房地产的“公平市场价值”，该价值根据房地产使用性质、位置、大小等特
质确定，再根据房地产特征（住宅用途、房间数量等）、市场价值、家庭收入
或者纳税人特征（家庭规模、是否为残疾人等）确定减免价值，各州根据实际
情况确定不同的减免额度；税率差异是州政府竞争的重要维度：目前各州的税
率在 0.13%至 2.13%之间，而公共服务的提供很大程度上取决于房地产税收
入的高低；（2）日本在战后确立了不动产税制体系，80 年代后期，由于土地
价格飙升，政府推动了房地产税改革，旨在抑制房价上涨。目前日本实行三级
政府（中央政府、都道府县、市町村）相互独立的房地产税制，一般对土地和
房屋以市场评估价征收 1.4%的固定资产税率和 0.3%的都市计划税率，也设
有按照房屋价值等条件为依据的减免制度。
⚫ “共同富裕”的政策背景叠加拓宽地方财税收入具有紧迫性，房地产税的落地
仅是时间问题：（1）“十四五”期间立法全面落地难度较大。一方面，2021
年全国人大常委立法工作计划没有提及“房地产税”，而立法流程需要较长时
间；另一方面决定授权的试点期限为 5 年，并且规定条件成熟时，及时制定
法律。这意味着 5 年之内房地产税仍将主要以试点的方式进行，并且将在试
点经验的基础上立法；（2）下一轮试点力度大概率超过前一轮：对于试点城
市来说，房价或多或少存在更大下行压力，居民税负也将增加，因此我们认
为，规模相近、房价上涨幅度类似的城市可能都会被纳入新一轮试点；（3）
作为国际上普遍采用的方式，“低税率”的特点大概率延续，关键点在于征税
对象是否由“增量”转向“存量”、以及计税依据是否由“交易价格”转为“评
估价格”，两者分别决定了房地产税征收范围和力度，也将影响住房价格和地
方财政收入。上海和重庆试点效果有限，与其税基窄、且以交易价格作为计税
依据有关，但是征收范围由“增量”转向“存量”可能会导致二手房市场产生
较大波动，计税方式由“交易价格”转向“评估价格”也存在一定技术上的困
难，不过今年以来，深圳、西安、成都均出台了二手房参考价格机制，具备以
“评估价格”征收的基础。
风险提示
⚫ （1）房地产税试点落地节奏和力度超预期；（ 2）在税收机制的设计上力度超
预期。
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报告发布日期
2021 年 10 月 26 日
证券分析师
陈至奕
021-63325888*6044
chenzhiyi@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860519090001
证券分析师
孙金霞
021-63325888*7590
sunjinxia@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860515070001
证券分析师
王仲尧
021-63325888*3267
wangzhongyao1@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860518050001
香港证监会牌照：BQJ932
联系人
陈玮
chenwei3@orientsec.com.cn
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