优士阁房地产开发项目前期总结.pptx

【房地产开发项目前期总结】 优士阁房地产开发项目前期总结主要涵盖了合同签署、规划手续办理、法律问题、合作方关系处理以及项目测算等多个关键环节。以下是对这些内容的详细阐述： 1. **合同签署过程**： - 项目涉及三方合同，即我司、北重厂和六公司，三方之间存在着复杂的利益关系，需谨慎处理。 - 转让合同包括双井项目2号楼和3号楼，转让总价为33450万元。 - 在合同签署和执行中，各方动机不同，如北重厂急于转让，六公司意图转移债务，而我司希望快速开发回款。 - 合同签署期间，六公司曾否认合同，但在压力下被迫承认。 2. **项目测算问题**： - 初期测算显示成本6130元/M2，销售价7500元/M2，税后销售利润率仅为3.8%，偏低。 - 测算中存在的问题是先有开发思路，再进行测算，且研发部职能关系不清。 - 经修正后，成本提高至7510元/M2，销售价8500元/M2，利润率提高至7.6%。 - 原测算未考虑公共配套费用，且均价成本计算有误。 3. **项目定位与计划**： - 初始的新青年公寓定位失误，因受到原测算误导和过度乐观的开发节奏估计。 - 自由商务空间定位的提出，是为了支持更高的销售价格。 - 定位细化是一个动态的过程，通过集体智慧逐步完善。 - 项目发展计划根据实际进展进行了调整，以适应新的情况。 4. **规划手续办理**： - 双井项目3号楼计划由基建变为商品房开发，调整了计划面积。 - 利用六分公司不具备法人资质，迅速将立项转移到我司名下。 - 计划审批工作至关重要，但仅凭立项过户不能确保项目权属的安全。 5. **规划违章问题**： - 六分公司在3号楼建设中有超面积违章行为，导致7500平方米的违规问题。 - 我司接手时已知这一情况，通过策略性应对，缓解了市规划局的处罚压力。 这个项目总结展示了房地产开发中的典型挑战，包括合同法律问题、财务测算、项目定位、规划合规性等，这些都是房地产项目成功与否的关键因素。在实际操作中，必须充分了解并妥善处理这些方面，以确保项目的顺利进行。