20210903-方正证券-从ABS看房企“隐性债务”.pdf

【房地产企业ABS与隐性债务】 资产证券化（ABS）是房地产企业重要的融资手段之一，尤其在信用债市场中，由于ABS的会计处理相对灵活，且多数项目以私募形式发行，导致信息披露有限，往往在计算房企有息负债时被忽视。本文重点探讨了房地产企业涉及的各类ABS产品，以及它们可能带来的“隐性债务”问题。 1. ABS种类与会计处理 - **供应链ABS**：通常反映在“应付账款”或“其他应付款”科目，仅改变负债对象，不涉及资产负债表外转移。 - **购房尾款ABS**：境内企业通常记为“应付债券”、“长期应付款”或“其他流动负债”，港股企业可能记为“应收贸易款项”或专门设立的“资产支持证券所得款项”科目。 - **物业费ABS**：与CMBS（商业抵押贷款支持证券）相似，通常记入长期负债科目，如“应付债券”、“长期借款”、“长期应付款”和“其他非流动负债”。 - **CMBS**：本质为抵押贷款，资产所有权和风险未转移。 - **类REITs**：可能实现资产负债表外转移，需根据交易设计判断，如风险转移程度、次级持有比例和真实性销售等。 2. ABS的会计科目与隐性债务 - 部分ABS债券被记在“应付账款”、“长期应付款”、“应收贸易款项”等经营性负债科目，或“其他非流动负债”中，这些科目在信息披露上可能存在局限，导致企业在计算有息负债时可能未将其涵盖，形成所谓的“隐性债务”。 3. 房企ABS存续规模分析 - 排名前五的房企（万科、龙湖、保利、碧桂园和远洋）ABS存续规模大，债务滚动正常。其中，万科、碧桂园等主要发行供应链和购房尾款ABS，这类债券规模较小，期限较短；而远洋、合生创展等则较多涉及CMBS和类REITs，这类债券规模较大，期限较长，通常有三年开放期。 4. 差异化ABS策略 - 房企的经营模式、资源优势、融资需求和信用资质差异，影响其选择的ABS类型，造成ABS策略的差异化。 5. 风险提示 - 数据估算可能存在误差。 - 流动性收紧可能影响房企的融资环境。 - 行业政策的超预期变动可能带来不确定性。 综上，房地产企业的ABS融资模式和会计处理方式对理解和评估其真实的财务状况至关重要，特别是“隐性债务”的识别有助于更准确地把握房企的负债水平和风险。投资者和分析师在分析房企时，应当充分考虑ABS因素，以全面了解其财务健康状况。