20210315-招商证券-物业管理行业深度研究报告：乘风而上，析龙头，辨未来.pdf

本报告对物业管理行业进行了深入研究，分析了物业管理行业的发展趋势、行业规模、竞争格局以及行业内的主要公司，特别是对物业管理龙头公司的经营状况和未来发展方向进行了详尽的探讨。下面将从物业管理行业的发展背景、行业现状、公司策略、未来趋势以及投资风险等方面进行阐述。 1. 物业管理行业发展背景 物业管理行业的长期发展受城镇化推动，而短期内则有竣工回暖周期和老旧小区改造两大背景支撑。随着城镇化进程的加快，物业管理服务的需求不断增长，特别是在住宅物业领域。同时，物业管理行业的发展趋势正向规模化、规范化转变，行业内部的管理红利使得龙头物管企业逐渐显现α效应（超额回报）。 2. 行业现状 目前，住宅物业的存量市场已经突破万亿规模，但其渗透率尚不足50%，预计未来10年住宅物业的总市场规模有望达到5万亿。非住宅业态的市场也已突破万亿，但由于市场化率较低，需求还有待逐步释放。行业集中度在资本红利的催化下持续提升，同时管理能力的分化也使得α效应初现。 3. 竞争格局 住宅物业市场竞争格局受到上游地产开发商的影响较大，相对确定，而非住宅物业市场竞争格局分散，仅在个别细分赛道中存在区域性龙头，显示出较大的整合空间。城市服务领域，则主要由少数头部企业进行布局。 4. 公司策略 报告中以碧桂园服务、保利物业为例，分析了两家公司的战略聚焦和市场布局。碧桂园服务采取聚焦住宅物业的策略，通过社区增值服务构建新的生态体系，打造服务平台以增加长期增长动能。保利物业则实施“大物业”战略，深度布局公建业态，并重点发展城市服务。 5. 未来发展趋势 住宅物业行业未来发展可能会以社区增值服务作为第二增长极，而非住宅领域的头部企业则倾向于布局城市服务这一新蓝海。物业公司有望通过扩大管理规模和提供专业化服务来增加收入，以此构建规模效应和品牌效应。 6. 投资风险 报告提到物业管理行业存在多个投资风险点，包括盈利空间制约存量市场渗透动力、行业整合速度低于预期、物业费提价幅度及进程低于预期、社区增值业务发展不及预期、非住宅物业市场化速度低于预期、城市服务盈利水平低于预期等。 7. 物业公司估值对比 报告还对行业内部分公司的股价、预期每股收益（EPS）、市盈率（PE）以及市净率（PB）进行了比较分析，为投资者提供了一个参考的视角。 通过以上内容，我们可以看到物业管理行业正迎来新的发展机遇，同时投资者在选择物业公司时需要综合考虑公司的规模扩张潜力、盈利能力、关联交易依赖程度以及潜在风险等多个维度。行业内的龙头企业如碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活等，凭借其在不同领域的竞争优势和明确的发展战略，被认为是行业发展的焦点。