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房地产开发全流程简介PPT课件.pptx
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房地产开发
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劳动力
土地
专业人员
经验
城市基础、公
用 配套设施
建筑材料
资金
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变
人们生存物质环境的一种活动。
第 1 页 / 共 36 页
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营
行为
土地获取
定位决策 产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
资源获取
资源加工
资源流通
及再流通
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流
向消费者、消费者之间的转移!
前期 ( 决策期 )—— 由拿地到方案定案——重在决策 ( 大局已定 ) ;
中期 ( 实施期 ) —— 由施工图设计到入伙——重在执行;
后期 ( 运营期 ) —— 入伙后到房屋拆除——重在服务 , 重在总结反馈。
第 2 页 / 共 36 页
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁
比较
居住
发展商
物业管理
项目论证
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
产品策划
营销策划
规划设计 施工管理
产品交付 物业服务
销售实现
第 3 页 / 共 36 页
案例:佳兆业项目整体开发流程
项
目
启
动
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国
有
土
地
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用
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方
案
设
计
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基
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施
工
图
完
成
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程
规
划
许
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证
精装
交楼
标准
施工
图及
材料
定板
项
目
开
工
施
工
许
可
证
主体
开工
预
售
证
开
盘
主
体
封
顶
竣
工
验
收
入
伙
18 个关键节点——里程碑计划(一级计划)
签订土地合同至获取施工许可证 5 个月时间;
拿地 7 个月后开盘!(恒大地产拿地后 6 个月开盘。)
第 4 页 / 共 36 页
项目启动会(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间);
国有土地使用证 ( 指国有土地使用证的签发时间 ) ;
建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间);
总平图规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);
方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间);
方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准);
桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);
主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间);
建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间);
精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);
项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);
施工许可证(指施工许可证的签发时间);
主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准);
预售证(指预售许可证的签发时间);
开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);
主体封顶(指主体屋面结构的完成时间);
竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间);
入伙(指第一批办理集中交付的时间 , 不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。
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