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XX项目整体定位及物业发展建议PPT课件.pptx
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XX项目整体定位及物业发展建议PPT课件.pptx
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![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/28913066/bg1.jpg)
客户定位的深化
品质多层的需求问题
目标客户置业特征探讨
第 1 页 / 共 83 页
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/28913066/bg2.jpg)
关于客户问题,怡丰对 70% 的 90m
2
内产品的市场需求存在较大的疑虑,
我们将重点探讨
•
购买这种产品的目标客户经济承受能力有限,对价格较为敏感,他们对居住的需求
其实并非完全基于面积大小,更主要的是受到价格的约束,我们把这种需求转化为
总价承受能力来进行分析——
我们先从目前市场供求状况出发:
本项目 90m
2
内的品质多层总价大部分在 30 万元以内,我们来梳理一下郑州市场上 30 万以
内的产品目前有哪些:
中心区:寸土寸金,房价高企, 30 万元以内房子供应主要以高单价的精装修小户型公寓产品为
主,供应量有限,产品同质化严重——
思达数码国际公寓:高层, 20~70 m
2
,精装修 6400 元 / m
2
,总价 12~50 万元;
左岸国际:小高层, 40~60 m
2
,精装修 4100 元 / m
2
,总价 16~25 万元;
名门盛世:高层, 29~44 m
2
,精装修 5000 元 / m
2
,总价 15~22 万元。
中心区 30 万元以内的商品房供应已是凤毛麟角,面积较小的居家产品总价大多在三、四十万以
上。
郊区: 30 万元以内房子供应以廉价低品质多层产品与旅游度假小户型产品两种类型为主,量少
但销售速度快——
廉价低品质类型: 21 世纪国际城:多层, 30~80 多m
2
,总价 7~18 万元;
旅游度假类型:龙泊圣地:多层, 40~88 m
2
,总价 12~30 万元;
思念果岭山水:公寓, 50~70 ,总价 19~28 万元。
主报告中对上述产品已作了详细分析,整体而言,销售情况普遍良好,说明郊区低总价小户型产
品有充足的市场基础,对于本项目而言是有利的。
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![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/28913066/bg3.jpg)
远郊 90m
2
内产品案例借鉴——
由于 90/70 是新政策,目前可供参考的完全执行该政策
的远郊成功案例较少,但我们可以选取条件类似、以洋房
产品为主的郊区项目,了解其 90m
2
内产品的销售情况。
我们选取了以下二个外地案例:
我们还研究了国六条颁布后郑州市第一个经过政府审批的项目:
厦门圣地亚哥
深圳四季花城
郑州绿都城
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![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/28913066/bg4.jpg)
厦门圣地亚哥——凭借建发品牌及产品力,岛外远郊项目克服区域抗性,
多层公寓实现热销
一期产品配比:
圣地亚哥
项目位于厦门岛外龙池开发区,东接厦门海沧
区,沿着马青路到达厦门白鹭州约 15 分钟车
程
占地:约 640 亩;
总建筑面积: 50 多万
m
2
;
容积率: 1.15 。
一期
整体规模:
独立别墅:约 53580m
2
;
联排、叠加:约 32870m
2
;
多层、小高层:约 307200m
2
;
公建:约 19061m
2
;
一期规模: 112037.48m
2
;
公寓: 89534.71m
2
;
联排: 22502.62m
2
。
公寓户型 套数 套数比
单身
公寓
27 18 2%
1 房
56 42 5%
2 房
77-92 260 32%
3 房
96-116 164 20%
3 房
120-146 312 38%
3+1
房
130 20 2%
合 计
816 100%
别墅户型 套数 套数比
联排 ( 含地下室 )
31 44%
联排 ( 无地下室 )
32 45%
双拼
8 11%
合 计
71 100%
一期公寓销售状况
总套数
816
已售套数
763
销售率
85.66%
实收均价 3390/m
2
一期别墅销售状况
总套数
71
已售套数
65
销售率
91.55%
联排实收均价
6312/m
2
双拼实收均价
10833/m
2
项目一期于
2006 年 9 月
23 日开盘,现
场吸引了近
3000 位客户,
首推房号 511
套,当日即售
罄,下午加推
390 套,实现
4.2 亿的成交金
额。
第 4 页 / 共 83 页
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/28913066/bg5.jpg)
深圳四季花城——高性价比产品吸引大量市区工薪白领层,低总价多层小
户产品受客户追捧
•
项目区位:位于深
圳关外龙岗区坂田
镇,离深圳主城区
40 分钟车程,周
边无明显产业及消
费支撑;
•
1999 年,项目开
发初期,本片区相
对市区非常陌生,
周边缺乏基本生活
配套。
•
总占地: 560 亩;
•
总建筑面积:
54.73 万 m
2
;
•
其中:住宅:
51.54 万 m
2
;
商业:
1.02 万 m
2
;
公建:
1.78 万 m
2
;
•
容积率: 1.45 ;
•
产品形式:以多层
为主,联排别墅、
情景花园洋房等;
•
开发周期: 4 年。
•
实际客户构成:
深圳市主城区:
75% ;
龙华、布吉
10% ;
香港和境外
10% ,外地 5%
一期
二期
三期
四期
五期
六期
七期
N
项目产品线较宽,但主要以多层产品为主,居家户型,面积适度控
制:二房 70~80 多 m
2
、三房 90~110 多 m
2
、四房 120 多 m
2
。
四季花城项目的开发理念——为“关注普通人的生活”而努力,为普通人
提供一个具有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间。
。
项目起价 2800/ 平方米(当年深圳市均价已达 5600 元 / 平方米),以
低价入市,产品的性价比极高,受市场追捧;
项目为众多经济承受能力相对较弱、在市区买不起房子的工薪白领阶层圆
了置业之梦,四季花城已成为白领居所的代名词。
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