申银万国-房地产行业专题研究二：行业库存研究和分析——库存日渐攀升，消化尚需时日.pdf

【房地产行业库存研究】 房地产行业库存研究是评估市场健康状况的关键指标，特别是在行业周期下行阶段。这份由申银万国发布的专题研究报告聚焦于房地产行业的库存分析，揭示了库存的不断攀升以及消化库存所需时间的问题。库存积压不仅反映了开发商的资金压力，同时也预示着未来房价可能面临的调整。 一、库存状况 1. 库存攀升：根据报告，22个被跟踪城市的库存平均去化月份从年初的5.9个月增加到了11.5个月，达到了历史高位。一线城市平均去化时间升至10.35个月，接近2008年8月的水平，二线城市库存也保持在高位。 2. 动态库存模拟：新开工项目的增加和销售速度的放缓导致库存持续积累。尽管全国层面的库存压力未达到2008年的峰值，但在中性假设下，一二线城市今年的库存压力较大，预计明年压力可能转移至三四线城市。 3. 土地购置影响：2009年的大规模土地购置导致当前市场压力，但随着土地成交面积的显著回落，未来库存压力将逐渐减轻。然而，这种影响可能要到明年下半年才能显现。 二、库存动态与市场敏感性 1. 库存的动态性：库存是一个动态指标，高度依赖于销售情况。静态分析库存可能导致误判，因此必须持续追踪市场变化。 2. 数据局限性：研究主要关注一手住宅库存，未涵盖二手市场的抛售压力。未来报告可能会深入探讨这一影响。 三、库存与开发商资金链 1. 资金链压力：库存积压会直接影响开发商的资金流动性，研究团队计划在后续专题中更深入探讨行业资金链状况和降价压力。 四、法律声明与报告使用 报告仅供广发基金广发基金管理有限公司使用，公司声明其关联机构可能持有或交易相关公司证券，并可能提供财务顾问或投资银行服务，遵循披露规定。 总结，房地产行业库存的上升趋势表明市场供求关系正在发生变化，这可能预示着房价调整和开发商资金链的紧张。投资者和政策制定者需要密切关注库存动态，以便做出明智的决策。同时，报告提醒注意库存研究的局限性和动态性，以及二手市场的影响，这些因素都会对房地产市场产生深远影响。