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中山北路项目策划市场研究报告分析.doc
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中山北路项目市场研究报告
第一部分 项目投资环境分析
一、经济、政策、市政环境分析
1、宏观经济、政策、市政环境分析
(1)上海市宏观经济进展状况
1.1 GDP 与 GDP 增长率
从 99 年到 2002 年,上海的国民经济一直平稳快速的
运行,GDP 总额从 99 年的 4035 亿元人民币上升至
2002 年的 5400 亿元,差不多上保持每年 10%左右的增
长率。2002 年上海人均 GDP 差不多达到 4900 美元。
依照都市十五规划,今后五年,上海国民经济将保持
持续快速健康进展,GDP 年均增长率接着高于全国 2-3
个百分点,到 2007 年人均 GDP 达到 7500 美元左右。
健康的国民经济为房地产业的进展提供了良好的运行
环境。
图 1-1 上海 GDP 与增长率变化
4551
4951
5409
4035
9.30%
10.90%
10.80%
10.20%
0
2000
4000
6000
1999 2000 2001 2002
8.00%
9.00%
10.00%
11.00%
12.00%
GDP GDP增长率
数据来源:上海市统计局,GDP 增长率为截至当季末按
可比价格计算的增长率。单位:亿元人民币
1.2 外商直接投资合同金额
98 年以来的上海外商直接投资合同金额除 99 年略低外,差
不多保持着较稳定的增长,2002 年更是达到了 105.76 亿美
元。外商直接投资带来的不仅有资本,还有大量的外方工作
人员,而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为以后上海房
地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到,部格外商
投资开始从房地产行业的各个领域挤入,房地产市场资金的
复杂化加剧了市场的竞争。
图 1-2 上海 FDI 及增长率变化
58.48
41.04
63.9
73.73
105.76
0
50
100
150
1998 1999 2000 2001 2002
-50%
0%
50%
100%
外商直接投资合同金额 外商直接投资合同金额增长率
数据来源:上海市统计局,单位:亿美元
1.3 房地产投资总额
92 年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升进展,
经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期
和新一轮都市进展四个时期。99 年以来,上海房地产市场走
出低谷,投资也开始活跃,2000-2002 年房地产市场的投资
水平均超过 97 年第一个波峰。
以后三年上海房地产市场将接着保持在 650-750 亿元水平。
房地产投资市场的活跃表明了国内外资本关于上海房地产
市场以后进展的乐观和信心。
图 1-3 上海房地产投资总额变化
13
84
117
286
455
516
440
401
566
631
720
0
200
400
600
800
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
土地购置高峰
房屋建设高峰
投资建设低靡
新一轮发展
数据来源:上海市统计局,单位:亿元人民币
(2) 重大产业政策
上海房地产市场受政策的阻碍程度较大。97 年以来,上海市
房地产市场通过了高峰、低潮、高峰的“U”型进展历程。
为了更好的引导市场走向成熟,加强宏观调控,上海市政府
出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策,取得了专门
好的效果。
2.1 土地政策
(1)1992 年,土地使用权有偿出让制度全面推行。
(2)1994 年,全面对内资六类用地实行土地有偿出让。
(3)1996 年,颁布并实施土地使用权出让方法,加强土地
市场治理。
(4)2001 年,内外销土地并轨,进一步完善房地产市场治
理。
(5)2002 年,全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国
有土地使用权。
(6)2003 年,上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出
让情况的执法检查,进一步规范上海市经营性土地使用权出
让工作。
2.2 购房政策
(1)1998 年,住房制度改革的全面推进,售后公房可上市
交易。
(2)2001 年,新的预售标准实施。
(3)2001 年,内外销商品住宅交易并轨,住宅商品房市场
统一。
(4)2003 年,实行经济适用房价格治理方法。
(5)2003 年,取消本市非居住房屋租售对象限制。
(6)2003 年,对购买高档商品房、不墅或第二套以上(含)
商品房的借款人,商业银行能够适当提高个人住房贷款首付
比例,并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行,不再执
行优惠住房利率规定。
2.3 拉动政策
(1)1994 年,实行蓝印户口政策。
(2)1998 年,实行购房退税政策。
(3)1999 年,实行购房契税补贴政策,由地点财政补贴
0.75%的契税,按 0.75%征收。
2.4 抑制政策
(1)2002 年,取消蓝印户口政策。
(2)2002 年,不再延长退税截至时刻。
(3)2002 年,取消购房契税补贴政策。
(4)2003 年,加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征
收治理工作。
(5)2003 年,央行出台《应对非典阻碍做好当前货币信贷
工作的通知》。
(6)2003 年,房地产贷款,应重点支持符合中低收入家庭
购买能力的住宅项目,限制大户型、大面积、高档商品房、
不墅等项目。
(7)2003 年,预售标准提高为“结构封顶”。
(8)2003 年,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金
(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的 30%。
(3)重大都市规划、市政
都市建设日新月异。随着新一轮都市改造的进行,轨道交通
的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区
化打算实施等等一系列改变都市面貌和传统居住理念的重
大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成
功,整个都市体现出了无限活力。
(1)轨道交通 1、2、3 号线相继开通,其他线路规划及部
分施工。
(2)苏州河整治工程。
(3)浦江开发规划启动。
(4)世博会申办成功。
(5)中环线工程开工。
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qq_17201225
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