基础设施房地产投资信托基金（REITs）是一种金融工具，它允许投资者通过购买基金份额参与基础设施项目的投资，从而获得资产产生的收益。在中国，首批基础设施REITs的询价结果显示，这类产品受到了市场的热烈欢迎，特别是机构投资者的积极追捧。本文将详细探讨这一现象以及相关的投资要点。
首批9个基础设施公募REITs项目的询价结果顺利完成，预计总募集金额达到314亿元人民币，超过先前预计的规模。其中，广州广河项目规模最大，达91亿元，而最小的首钢绿能项目也有13亿元。这表明投资者对基础设施资产的兴趣浓厚，尤其是那些位于一线城市的核心产权类资产。
询价过程中，公募REITs的平均认购倍数高达8.5倍，显示出投资者的高热情。招商蛇口产业园REITs的网下认购倍数最高，达到了15.3倍，而最低的东吴苏州工业园项目也有4.5倍的超额认购。这显示出投资者对一线城市产权类资产的偏好。
在回拨机制前，公众投资者预计可认购的额度约为21亿元。不过，部分产品如张江REIT、蛇口产业园REIT和盐港REIT由于公众投资者的高需求，已达到规定的网上发售比例上限，因此无法进行额外的网上回拨。
在机构投资者的报价策略中，盐港REIT、首钢绿能等4个项目的报价接近询价区间上限，显示出机构为争取投资机会的积极态度。相比之下，浙江杭徽、首创水务等项目的报价则相对保守，位于询价区间的中间位置。
询价结束后，多数产品的估值上升，导致现金分配率略有下降。浙江杭徽项目拥有最高的现金分配率，达到11.71%，而盐港REIT的分配率最低，为4.15%。值得注意的是，现金分配率并不能直接用于比较不同类型的资产投资价值，因为产权类和经营权类REITs的现金流分派率差异显著，这与资产性质、未来收益潜力和期限等因素有关。
产权类REITs（如产业园区、仓储物流）通常因为长期经营和潜在的租金增长可能性，更受投资者欢迎。而特许经营权类项目（如高速公路），由于其收费期限限制和到期后资产需归还政府的特点，其价值随时间递减。
首批基础设施公募REITs的试点表明，中国市场对这类投资产品有强烈需求，尤其是产权类项目。然而，投资者也应警惕基础设施资产运营风险和流动性不足等问题。在投资决策时，除了现金流分配率外，还需要全面考虑资产类型、运营状况、市场价值变动等因素。
