根据提供的文件内容，我们可以总结出以下关于中国基础设施REITs在产业园区应用方面的知识要点：
1. 产业园区公募REITs的概念与重要性
产业园区公募REITs是一种房地产投资信托基金，它通过公开募集资金来投资于产业园区相关的资产，如研发楼、标准厂房、孵化器和实验室等。这类资产具有产权清晰、收益稳定和增值潜力的特点，符合公募REITs的产品特性。公募REITs能够直接针对产业园区经营中存在的股权融资与退出渠道缺乏等问题，提供解决方案，同时，通过引入社会资本，助力园区开发全生命周期管理，推动经济的腾飞。
2. 产业园区资产的特征
中国产业园区拥有四十多年的发展历程，当前全国约有近两万个不同类型的产业园区。其中，成熟度较高且符合资产形成条件的园区资产，主要集中在工业用地或科研用地上，它们是产业园区公募REITs理想的底层资产。这些资产的特征包括规模体量大、资产类别丰富、市场交易活跃、定价逻辑清晰，这些特征为REITs的生根发芽提供了良好的土壤。
3. 公募REITs在产业园区中的作用
公募REITs能够激发产业园区运营活力，推动土地集约化利用和管理，实现区域经济集聚升级。它有助于产业园区运营主体由以“开发建设”为主转向以“运营管理”为主，构建可持续发展的园区生态。同时，公募REITs还通过实现整体退出的方式，提高园区运营水平，提升土地利用效率。
4. 产业园区公募REITs市场前景
中国存量产业园区的潜在资产规模估计达到十万亿元级别，显示了巨大的市场扩容空间。产业园区REITs在收益水平上在首批试点资产类别中较为突出，具备增值空间。在国际视角下，虽然海外产业园区REITs并非主流类型，但其资产体量仍不容忽视。
5. 激发产业园区REITs市场活力的关键问题
要充分发挥产业园区REITs市场活力，需要关注几个关键问题：一是解决部分园区存在的依赖政府补贴的非市场化现象，并提出市场化定价的有效方案；二是提升市场透明度和成熟度，改善产业园区交易的定价逻辑和信息披露；三是关注税收优惠政策；四是协调公募基金管理人、ABS管理人、产业园区管理人、原始权益人等各个主体之间的复杂关系和诉求。
6. 面临的风险
公募REITs推进进度不及预期和区域经济及产业支持政策波动可能影响资产收益，这些都可能成为发展产业园区公募REITs的潜在风险。
7. 结论
站在历史发展的新起点，发展产业园区公募REITs市场正当时。通过构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架，可以实现产业园区REITs市场的良性循环，进而推动“中国制造”和中国经济的腾飞。
以上内容基于中金公司发布的关于中国基础设施REITs在产业园区应用的研究报告的要点展开。这涵盖了产业园区公募REITs的定义、特点、市场前景、面临的挑战以及应对策略等多个维度。
