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上海名品城策划分析报告.doc
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上海东方名品城策划报告
目 录
一、市场分析
1、上海不墅分析
2、南汇不墅分析
3、上海商铺分析
二、项目分析
三、客户分析
四、广告推广打算
1、诉求点
2、客户对策
3、销售打算
4、媒体打算
市场分析
(一) 上海不墅市场分析
据初步调研,目前上海不墅市场在建和在售楼盘约 150 个。2002 年上海不墅呈现出供大于求的态势,市
场前景令人担忧。2003 年上海不墅市场如何进展、消化,价格是否接着一路走高,这些问题都值得大伙儿
认真考虑。我们认为,高端不墅市场供应不容乐观,但经济型不墅走俏上海。
资料显示,目前上海不墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局,并在近三年内将形成供应高
峰期。2000 年上海在建不墅 156 万平方米,当年销售面积约为 50 万平方米;2001 年在建不墅约 400 万平方
米,当年销售面积在 100 万平方米上下;2002 年在建不墅面积约 800 万平方米。上市楼盘要紧集中在松江、
莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地,2003 年仅佘山就有 20 多个不墅项目集中上市。不墅供应量正在成倍增
加。
依照先进国家经验,一般来讲,住宅消费分为 4 个时期,第一时期,人均 GDP3000 美元以下为解困期;
上 海 在 建 别 墅 面 积 统 计
156
400
800
0
200
400
600
800
1000
2000年 2001年 2002年
(万平方米)
第二时期,人均 GDP3000—8000 美元为数量进展期;第三时期,人均 GDP 达到 8000—15000 美元为质量期;
第四时期,人均 GDP 超过 15000 美元为个性舒适期,即不墅概念。上海正处于第二时期,不墅市场也处于初
步进展时期,能够消费不墅的本地客户怎么讲有限。2002 年上海不墅市场价格上涨幅度普遍超过一般住宅
价格平均上涨幅度,我们认为,一旦消费能力跟不上供应量,不墅就会过剩。因此,投资商、开发商需要
慎重入市,而关于一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。
事实上,上海市不墅总开发用地近 2 万亩,平均每个项目的占地面积在 10 万平方米左右;以容积率 0.7
计算,近两三年内,上海不墅市场的供应量将达到 940 万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供
应量。因此,要在两三年内消化掉近千万平方米的新建不墅,那么平均每年必须卖掉 300 多万平方米,即 1
万套以上。而短期内的需求是多少呢?据中房指数办公室的一项调查数据分析,在购房者中只有 5%的家庭
会选择不墅物业,照此推算上海的不墅年需求量就只在 7600 套左右,建筑面积为 200 多万平方米,与 1 万
套的供应量相差 24%。显然,短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。从上海市房地产交易中心
的数据也得到了证实,目前上海市还没有实现年平均成交 1 万套不墅的市场记录和市场消化量。
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m0_72661392
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