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南京市黑墨营项目策划分析报告.doc
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![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/86032422/bg1.jpg)
第一部分 市场篇
一、社会经济背景分析
(一)概况阐述
1、区位
南京市是长江流域四大中心都市之一,具有经济区域优势,
处于沿海开放地带和长江流域的交汇部,紧邻中国最大的经济、
金融中心上海,是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要都市,
在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置,具有加速经
济国际化的有利条件。
2、经济评述
综 合 市 场
占有率
长 期 综 合 经
济增长率
综合地区
GDP
综 合 人 均 收
入水平
都 市 综 合 竞
争力
数值
排
名
数值
排名
数值
排
名
数值
排
名
数值
排
名
南
京
0.50
11
0.25
13
0.05
23
0.12
22
53.45
12
上
海
1.00
1
0.58
2
0.11
4
0.34
4
368.39
2
苏
州
0.49
15
0.25
11
0.08
8
0.13
16
66.99
8
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/86032422/bg2.jpg)
(注:引自倪鹏飞主编《都市竞争力蓝皮书:中国都市竞争力
报告》,社会科学文献出版社,2003.3 月)
从都市竞争力相关数据来看,南京还未具备在长江经济带中
扮演重要经济角色的实力,不仅如此,其在本省内的经济阻碍力
也日趋下降。
3、南京现存的都市格局是“单核向心型”都市布局。
这是与南京的都市经济特色----内环状的封闭式经济结构
相对应的。这种都市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心,
其在都市经济进展的某时期有一定的正面作用。
但随着南京核心区经济进展空间的狭小,此种模式导致了地
区经济模式无法形成或完善,一定程度上限制了周边区域经济进
展,也阻碍南京整体经济的进展。
城建规划和南京人口分布结构将随着经济进展产生相应的
变化,资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象,这
些变化将会给房产业带来深远的阻碍。
4、人口特征
● 南京人口稳定增长,流淌人口比率上扬。
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/86032422/bg3.jpg)
南京人口的增长将持续 20 年左右达到峰值,依照对南京市
九十年代人口增长的分析,南京人口的增长已不取决于自然增长,
而要紧取决于机械人口和流淌人口的增长。
● 家庭人口结构越来越小。
户均人口 2.92 人,家庭结构日趋小型化,晚育、少生及单
亲家庭比例持续上升。
● 南京居民收入水平呈纺锤形分布。
● 家庭总收入构成表(单位:元/人·年)
指标
南京市
总收入
9856.07
1、工薪收入
6616.98
工资及补贴收入
6360.46
其他劳动收入
256.51
2、经营净收入
151.89
3、财产性收入
28.41
4、转移性收入
3058.79
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/86032422/bg4.jpg)
(二)南京社会经济特征对房产的阻碍
1、都市规模制约房产升级。
都市的房地产市场交易规模,与都市人口总量和都市性质及
功能直接相关。从人口规模来看,南京市区目前只有不足 300 万
人口,2010 年的规划人口规模也只是 500—600 万;从都市性质
和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化都市圈中的区
域中心都市。
南京都市的地理特征(西、北面临长江,东隔紫金山,以及
大片军事用地),城墙内空间的狭小,限制了都市规模的扩张,
而规划中一城三区的都市副中心,由于交通、配套等条件的制约,
还没有承担起疏散主城人口,实现就业与居住同步进展的作用。
这种都市格局进展的结果,导致了居民购房不愿出城,造成
了市区土地资源的稀缺,房价高昂。同时规划与配套的滞后导致
了都市规模扩大化的无绪进展,造成了先进展,后规划,再补救
的现实。
2、都市化进程脱节。
一个地区的都市化进展的水平,不是单纯看人口都市化的程
度,同时还要考察都市基础设施建设的水平,以及产业结构的高
![](https://csdnimg.cn/release/download_crawler_static/86032422/bg5.jpg)
度和知识创新的能力。都市化必须同时与都市的现代化相结合,
才能真正培育起进展极。
南京都市化的水平严峻滞后于经济进展的水平,最突出的是
现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足,而且由于基础
设施建设水平不高(大的交通框架尚未形成,规划建设的档次不
高),进一步阻碍了产业升级,直接阻碍了都市化进展的水平和
房地产开发的进展。
3、产业结构失衡。
假如讲,二产是国民经济的支柱,那么三产确实是经济进展
的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有 110 万人,高于一、
二产业,但与欧美发达国家 60%的三产从业人员相比尚有不小距
离。
同时,今年 1—5 月,南京 76.87 亿元的三产投入中,有
63.39 亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整
个三产投资的八成以上。除房地产业外,三产的金融、保险、咨
询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总
额仅占其余的 20%。产业投资比例严峻失衡,不能给居民带来更
多的就业机会,制约了都市总体实力的进展壮大,与富民强市目
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