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某广场物业投资分析报告书.docx

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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三峡广场景观文化 MALL

物业投资分析报告

第一部分项目概况

三峡广场景观文化 MALL 位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心

的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、

双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣

三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，

同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。

第二部分市场环境分析

一、项目区位条件评估

1、区位条件：

重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时

也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常

所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多

山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、

南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独

立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由

于各组团区相距较远，区域消费大约有 90%在各组团的中心区。

根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集

点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从

而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，

在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、

邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流

量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。

三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、

区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二

商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其

间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是

目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的

高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。

三峡广场景观文化 MALL 正位于三角碑商业中心区的核心地段，

其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将

目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商

业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成

目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。

三峡广场景观文化 MALL 建成及投入使用，将使三角碑商业中

心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，

该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和

辐射力，也使三峡广场景观文化 MALL 所在地段具有极高的商业口

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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岸价值。

2、交通条件

三峡广场景观文化 MALL 所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，

道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器

口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙

区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文

化 MALL 位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，

目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数

据显示渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商

圈的人流量超过 20 万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增

加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化

MALL 而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响

力创造了有利条件。

3、配套条件

城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条

件，它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角

碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的

城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广

场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子

步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使

三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文

化 MALL 的建设提供强有力的支撑。

4、人气方面

人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业

中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时

辐射及影响力越大。

目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二

位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时

沙坪坝区 67.5 万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为

中心的东部区域，其中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据

国内权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群

体。目前三角碑商圈每天近 50 万的人流量中，学生占有很大比重，

该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。

三峡广场景观文化 MALL 地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，

其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。尤其是随着项目建成后三

角碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈内的人流量将比目前提高 2

－3 倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化 MALL 将成为最

聚人气的中心商业单位。

二、政治经济环境评估

1、宏观方面

中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民

经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入

WTO 的日益临近均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。

重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧

抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重

大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快

速增长，国内生产总值年均增长 9.4%，人均国内生产总值年均增

长 8.8%，地方预算内财政收入年均增长 17.7%。经济结构调整取

得一定进展，三次产业结构由 1995 年的 25.9:42.3:31.8 调整为

2000 年的 17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到 21.7%。固定资

产投资五年累计完成 2409 亿元。集中力量加快了一批基础设施建

设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可

支配收入年均增长 7.4%，达到 6276 元。

重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的

总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加

速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快

速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经

济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功

能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部

地区前列，人民生活明显改善，实现 2010 年前国内生产总值比

2000 年翻一番，国内生产总值年均增长 9%，人均国内生产总值年

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