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香港房地金融市场发展特点与启示.docx

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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香港房地产金融市场发展特点与启示

2003-05-28

中国房地产金融　作者：中国建设银行房地产金融业务香

港培训班

2002 年 11 月 5 日至 12 日，由中国建设银行总行房

地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部

分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总

行人力资源部人员共 30 人在香港进行了房地产金融业务培

训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及

按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的

经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴

有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度

体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加

快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳

定健康发展。

一、香港房地产金融市场的发展与特点

1．1 香港房地产市场现状

1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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自 1998 年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，

截至目前已经平均下降了 6 成半左右，而且房地产市场仍

未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民

采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港

居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次

香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济

金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。

“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典

型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银

行按揭贷款成数一般不超过房价的 7 成，但是由于房价的

大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及

其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金

融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28 家认可机

构提供的资料)：截至 2002 年 9 月底，负资产住宅贷款总

宗数 70112 笔；未偿还总额 1180 亿港元，占按揭贷款未

偿总额的比例达 22％；按揭成数已达 128％(如以原按揭

成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房

价下跌了 68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减

0．76 厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大

增加了银行按揭业务的风险。

针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，

见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也

放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利

率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利

率，推出加按、140％超按、MortgageOne 账户(见后描

述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一

至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师

费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。

2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系

有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融

中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，

使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港的住

宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香

港的住宅价格一般从每平方米 1-2 万元及 6-7 万元不等。

这还是自 1998 年以来香港房地产市场价格已经平均下降了

6 成半的结果。

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书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、

居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应

体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相

似之处。

商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是

中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少

港币标价，但也有的住宅是按整套标价。

居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般

商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力，因此，自

20 世纪 70 年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机

构参建居屋”的计划，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。

该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋

的申请人有一些条件限制，如对白表 (注：该计划下有白表

和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限

制，并要求申请人在近 2 年内没有拥有任何住宅物业。

公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。

公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。

以前公屋不允许购买，只允许租祝后来香港推出了“自置公

屋”贷款计划，即公屋“可租可买”，允许符合一定条件的公

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屋租户(在公屋排名册上的前 2 万多家庭)在选择租住的同时，

也可以低价购买新建公屋。

“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，不过在土地的取得

等环节上两者存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇

的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老

屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修

或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓

氏)”。

香港住房二级市场交易运作也已经比较成熟。据培训老师

讲，在香港随便去找一位老者，他都能把其所住及周边社

区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能

做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市

场投资意识使然，也从一个侧面说明了香港房地产市场运

作的成熟与住房二级市场交投的活跃。

1．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新

1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款计

划

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