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XXXX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修.pptx
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XXXX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修.pptx
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本报告是严格保密的。
1
1
项目机会挖掘
4
各物业市场机会——
市场机会。
本报告是严格保密的。
写字楼
酒店
商业
公寓
住宅
市场机会分析——
发展阶段
需求预测
城市格局
区域格局
甲级写字楼市场
乙级写字楼市场
商住公寓市场
2
本报告是严格保密的。
非市场化时期 市场化启动期 市场化发展期 市场化成熟期
人均
GDP
1000 美元以下 1000-3000 美元 3000-5000 美元 5000 美元以上
三产产值 小于 1000 亿元 1000-2000 亿元 2000 亿元以上
经济背景
第一、第二产业为主,
第三产业、服务业不
发达
私营经济、第三产业
快速发展
第三产业占据主导地
位,现代服务业快速
发展
城市在区域的中心地
位已经形成,现代服
务业为主的第三产业
占据绝对主导地位
市场特征
写字楼市场未发育,
大型企业的自建办公
楼为主
投资集中在住宅市场,
写字楼等其他物业市
场并未细分出来。
产品细分开始,
写字
楼的增长主要取决于
产业结构。
市场足够细分,写字
楼市场走向成熟,
市
场表现出明显的产品
细分特征
代表城市 三、四线城市
长沙、太原、武汉、
哈尔滨、济南、郑州
杭州、青岛、大连 、
合肥、沈阳
北京、上海、广州、
深圳、天津
2011 年,西安人均 GDP7029 美元,第三产业产值 1993.91 亿元。
西安
写字楼
从办公物业与城市发展的匹配性规律来看 , 西安写字楼市场处
于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段,写字楼市场机会巨
大
发展阶段
3
本报告是严格保密的。
写字楼
【经验值法】 2012-2020 年西安市商务办公需求面积保守
估计约 300 万平米,市场空间和机会较大
需求预测
4
GDP 发展和写字楼需求面积呈明显正相关关系,经测算,在人均 GDP 处于 7000-10000 美元之间
的国家或地区中,人均 GDP 每增加 1000 美元,相应的写字楼规模平均增加 2800 平方米 /10 万人。
2012-2020 年写字楼新增办公面积:
2011 年西安市常住人口 846.7837 万人,人均 GDP 为 7212.41 美元;
按西安市 GDP 平均增长率 14.5% 计算, 2011 年新增办公需求:
至 2020 年,西安市写字楼的吸纳量为 466.51 万平米
考虑写字楼 10% 的正常空置率,西安市商务总体量为 518 万平米
国际上的经验表明写
字楼的合理空置率在
10 %左右
247957* ( 1+14.5% ) + 247957* ( 1+14.5% )
2
+ 247957* ( 1+14.5% )
3
+ 247957* ( 1+14.5% )
4
+
247957 * ( 1+14.5% )
5
+ 247957 * ( 1+14.5% )
6
+ 247957 * ( 1+14.5% )
7
+ 247957
* ( 1+14.5% )
8
+ 247957 * ( 1+14.5% )
9
≌4665124.11 ㎡
截止 2011 年 12 月中旬,写字楼市场存量大约为 118.35 万平米,
高新区未来写字楼可见供应量大约 87 万平米,经开区未来写字楼可见供应量大约 19 万平米;
预计西安市至 2020 年写字楼需求量大约为 518—118—87—19=294 万平米
4
2
247957)78.846
10
2800
(
1000
%5.1441.7212
m
本报告是严格保密的。
5
绕城高速
西高新
经开区
中心城
区
高新区——依托高新技术产
业、知名企业密集,是西安
写字楼发展的热点区域
•
支柱产业:信息、生
物、新能源等
•
产品水平:产品水平较
高、形象、配置、配套
较优
•
价格:均价 8000-
10000 元 / 平,最高实
现 18000 元 / 平;租金
50-80 元 / 平 / 月,个别
项目实现 120—130
元 / 平 / 月
•
客户类型:全球 500
强,国内大型企业,主
要为 IT 、通讯、电子、
高科技等 , 价格承受能力
较强
•
代表项目:高新国际、
旺座国际城、都市之门
经开区——依托汽车、电子产业,集中沿未央路分布,成为继高新
区之后的又一写字楼热点区域
•
支柱产业:商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料
•
产品水平:外立面形象较好,配置、配套尚存有提升空间
•
价格:写字楼:租金 35-55 元 / 平 / 月;商住公寓:租金 15-30
元 / 平 / 月
•
客户类型:依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主,地
产、装饰、电子等行业居多
•
代表项目: 经发大厦、利君 V 时代、第 5 国际、赛高国际
城内——城市商业、商务
中心,办公氛围成熟、但
无新项目供应
•
产品水平:形象、配置
均较高
•
价格:租金 80-120 元
/ 平 / 月
•
客户类型:世界知名公
司、国内顶级企业,地
产、银行、通讯、科
技、服务等
•
代表项目:中大国际、
长安国际中心
2010.08-2011.08 各区域办公市场成交比例
城东
2%
城西
1%
城南
16%
城北
20%
城内
1%
高新
59%
写字楼
西安市办公市场以高新、城北和市中心为主,经开区依托其区
域的规划利好,已成为办公市场热点区域
城市格局
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