【营销计划概述】
这篇文档是关于“天启开启X年大连远洋假日养生庄园”的营销计划，旨在通过详尽的分析和策略制定，推动2012年的销售业绩。该计划主要包括资源梳理、目标分析、战役安排、执行要点和支持要件等部分。
【资源梳理】
在2012年初，大连远洋假日养生庄园的存量房源总额为7.7亿，其中别墅、洋房和小高层分别占比30%、38%和30%，车位占2%。计划在2012年去化4.55亿的资源，主要集中在别墅、洋房和小高层。别墅的去化目标最高，为88%，洋房和小高层分别为49%和43%。此外，计划通过调整别墅价格策略，以促进洋房的销售，并利用不同产品的优势，如别墅的农场认养活动，以刺激销售。
【新增资源】
2012年，庄园新增7区别墅和17区洋房及商业资源，总计3.4亿。计划去化1.5亿，达到44%的去化率。7区别墅作为一期别墅的补充，计划去化49%，17区洋房则争取年内清盘。通过调整产品设计和布局，以满足市场需求，形成洋房和别墅的双驱动销售模式。
【目标分析】
针对市场走势，2011年金石滩板块销售额下滑，别墅和洋房的存量和潜在供应量增加，预示着2012年市场竞争激烈，可能存在供过于求的情况，导致价格持平或下跌。因此，项目需要采取积极的营销策略来应对。
【营销策略】
1. 调整价格：别墅价格将逐步上调，以创造价格标杆，同时为二期别墅入市铺垫。
2. 产品定位：别墅将结合农场认养活动提升吸引力，洋房则强调现房主题和体验活动。
3. 时间节点：7月开放二期别墅样板间，8月开盘形成销售高峰；10月推出17区洋房。
4. 产品补充：新增75平两房的洋房产品，作为一期产品线的补充。
【执行要点】
执行要点可能包括监控市场动态，灵活调整价格策略，强化产品卖点，优化销售节奏，以及提升客户体验和服务质量等。同时，关注竞争对手的动态，确保项目的市场竞争力。
【总结】
这个营销计划展示了如何通过对现有资源的深入理解和对市场的精准把握，制定出一套全面的销售策略。通过差异化的营销手段，优化产品组合，以及适时的价格调整，大连远洋假日养生庄园期望在竞争激烈的市场环境中实现销售目标，提高市场份额。
