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证券研究报告 | 2023年08月28日
超 配
房地产行业 2023 年 9 月投资策略
回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的
核心观点
行业研究·行业投资策略
房地产
超配·维持评级
证券分析师：任鹤
证券分析师：王粤雷
010-88005315
0755-81981019
renhe@guosen.com.cn
wangyuelei@guosen.com.cn
S0980520040006
S0980520030001
证券分析师：王静
021-60893314
wangjing20@guosen.com.cn
S0980522100002
市场走势
资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理
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行业：8 月销售未见明显复苏，三部门联合推动“认房不认贷”。从统计局
数据看，7 月销售复苏继续趋弱。2023 年 1-7 月，商品房销售额为 70450 亿
元，同比转负为-1.5%，较 1-6 月下降了 2.6 个百分点；商品房销售面积为
66563 万㎡，同比-6.5%，降幅较 1-6 月扩大 1.2 个百分点。2023 年 7 月单
月，商品房销售额 7358 亿元，环比-45%，同比-19%，与 6 月持平；销售面
积 7048 万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较 6 月收窄 3 个百分点；销售均
价为 10440 元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。
从日频跟踪来看，8 月销售未见明显复苏。2023 年 8 月 24 日，30 城商
品房 7 天移动平均成交面积同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西
南、华北&东北区域 7 天移动平均面积同比分别为-33%、-13%、-21%、
-12%；一线城市、二线城市、三线城市 7 天移动平均成交面积同比分别
为-37%、-9%、-31%。截至 2023 年 8 月 24 日，30 城商品房累计成交面
积为 8947 万㎡，同比-6.0%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&
东北区域成交面积累计同比分别为-6%、-7%、-3%、-9%；一线城市、二
线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+8%、-10%、-9%。
8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款
中住房套数认定标准的通知》，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及
未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，
不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信
贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选
用。我们认为，三部门联合推动“认房不认贷”，是对 7 月底政治局会议的
落实，预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意
愿释放。
板块：8 月跑赢沪深 300 指数 0.4 个百分点。自上期策略报告发布至今，房
地产板块下跌 4.2%，跑赢沪深 300 指数 0.4 个百分点，在 31 个行业中排 9
名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 10.3 倍，
比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 53.8%。
投资策略：短期看，当前市场对政策的预期已经不高，前期政策博弈的涨幅
已经充分回调；中期看，8 月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已
经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提
振，Q4 或将迎来政策发酵与数据修复的共振。个股方面，建议关注中型国央
企+一线城市受益标的，9 月推荐贝壳 W、越秀地产、金地集团。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；
3、房企信用风险事件超预期冲击。
