物业管理提案宣贯.pdf
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2022-02-06
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物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生和逐步发展起来的一个新兴
行业， 其服务涉及到千家万户的安居乐业， 住宅小区作为社会的一个基本细胞， 它的和谐是
整个社会和谐的基础 ,而物业管理则是构建和谐社会的主要载体， 它对改善居民的生活环境、
维护社区稳定、促进社会和谐、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。
一、我市住宅小区物业管理现状
我市物业服务行业自 1997 年起步以来，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有
序发展的艰难过程， 物业服务对象也从单一的住宅小区， 发展到行政办公楼、 工业区、 厂矿、
医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。截止 2009 年底，我市物业服务企业达到 107 家，
管理人员达到 700 多人，从业人员有 3600 多人，管理服务项目 200 多个，新建小区的物业
管理覆盖面达到 100％，全市住宅小区物业管理的总面积累计达到 2500 多万平方米。其中
规模较大、管理比较好的小区有：浑河花园、河畔花园、幸福城、水岸东城、大自然、碧海
金阁、玫瑰城、蓝天水岸、银河湾、台南嘉苑、裕宝新城、阳光家园等十余家。
二、我市住宅小区物业管理的突出问题
近年来，我市的住宅小区物业管理总体水平得到了较大的提升，但物业服务行业仍呈现
市场不规范、矛盾纠纷多、经济效益差、苦中有忧的状况。具体体现在：
（一）住宅小区物业服务市场竞争机制不完善
我市住宅小区前期物业管理招投标不规范，基本是谁开发谁管理，没有形成市场竞争机
制，主要表现在： 小区竣工售房阶段业主入住较少， 前期物业管理大部分是开发商自行选聘
物业服务企业，在业主入住率达到一定规模后，业主重新选聘物业服务企业的难度较大。
（二）物业服务企业规模普遍较小，整体管理水平偏低
我市住宅小区物业服务企业规模普遍较小，资质等级较低，在我市 107 家住宅小区物业
服务企业中，均为三级资质的物业服务企业， 企业管理队伍良莠不齐， 鱼龙混杂， 缺乏规模
效应，物业服务企业的专业人才奇缺，管理水平较低，服务领域狭窄，服务理念滞后。
（三）业主维权困难
目前，我市大部分住宅小区未成立业主委员会，业主利益被侵犯时，维权困难。少数成
立了业主委员会的住宅小区， 在实际操作中由于业主委员会没有报酬、 吃力不讨好等多种因
素，使部分业主委员会维权意识差， 工作人员的工作积极性不高， 维权力度不大， 监督和协
调的作用没有充分体现，没有真正发挥业主与物业服务企业之间桥梁和纽带的作用。
（四）前期物业费定价较低，多数物业服务企业生存困难 ，物业服务与交费矛盾纠纷多，
影响社会和谐
调查结果表明，我市 107 家物业服务企业中处于微盈利状态的不到企业总数的 25%。其
余大多处于盈亏平衡或亏损状态。主要原因是：
1、开发商为便于销售，将前期物业费标准选的较低，待小区楼盘销售完后，前期物业服
务结束、物业服务企业进驻后， 较低的收费致使盈利水平极低、甚至入不敷出。前期物业费
价格低，使我市部分住宅小区物业管理逐步进入恶性循环的怪圈： “物业服务企业为了生存
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