某广场商业项目整合营销方案.docx

### 某广场商业项目整合营销方案 #### 第一部分：西环广场商场总体营销方案 **一、房地产商如何完成商业物业的开发** 1. **整体出售** - **概念**：整体出售是指将整个商场作为单一产权单位出售给一个买家的方式。 - **对象**： - **风险投资机构**：这类买家通常需要开发商提供详细的商业计划书或可行性研究报告，以评估项目的潜在回报。风险投资机构在购买后通常会聘请专业管理公司来负责日常运营。 - **大型经营商户**：例如大型集团企业或百货公司，这些买家会根据自己的需求定制物业，并自行运营管理。 2. **整租** - 整租是指将整个商场或其部分区域租赁给单一承租人的方式。 - 这种方式适合那些希望控制商场运营并保持品牌一致性的大型零售商。 3. **开发商自营或参与自营** - 开发商可以选择直接参与到商场的运营中，通过自营或与专业管理公司合作的方式来获取商业收益。 - **模式**包括： - 成立合资公司共同运营。 - 开发商自营，并聘请外部管理公司协助。 4. **以投资为主要特征的商业开发模式** - 该模式下，开发商通过不同的组合方式实现资本回收和长期收益。 - **案例**： - **中关村鼎好电子商城**：采用租售结合的方式，既出租又出售商铺。 - **三里屯新天地**：同样采取租售结合的方法。 - **北京碧溪家居广场**：采用“先租后散售、售后回租”的策略，为投资者提供灵活的投资选择。 5. **不同主体的基本目标和要求** - **房地产开发商**：关注项目的整体盈利能力和发展前景。 - **商业管理公司**：专注于提升商场的运营效率和服务质量。 - **小业主**：期望获得稳定的租金收入或资产增值。 - **经营者**：寻求良好的经营环境和支持，提高销售额。 6. **房地产商与商业管理公司的关系** - **商业管理公司的作用**：提供专业化的运营管理服务，确保商场的正常运作。 - **基本模式**：开发商可以自主管理或聘请第三方公司进行管理。 - **物业管理与商业管理的区别**：物业管理主要负责维护和保养物业设施，而商业管理则侧重于提升商业价值。 7. **不同商业经营模式** - **百货商场**：提供一站式购物体验，需要强大的品牌吸引力。 - **超市整租或联营**：适用于食品和日用品零售。 - **店中店和餐饮招商**：吸引各类特色店铺入驻，增加顾客流量。 8. **西环广场特点及初步分析** - **面积大，需统一经营**：大型商场更适合统一管理和规划。 - **百货主力店支撑人气**：设立大型百货店可以吸引大量客流。 - **投资型商业的特点**：南半部区域适合采用店中店模式，便于分散投资风险。 9. **建议营销方案** - **各经营业态营销方案**：根据不同业态的特点制定相应的营销策略。 - **价格体系**：制定合理的价格策略，确保各功能业态之间的平衡。 - **工作步骤**：分阶段实施营销计划，确保有序进行。 **二、西环广场写字楼总体营销方案** 1. **西环广场的特征** - **重要卖点**：地理位置优越、配套设施完善、交通便利等。 - **写字楼的重要特征**：高品质的建筑标准、先进的技术设施、高效的物业管理服务。 2. **确定写字楼总体营销方案** - **营销阶段时机的划分**：分为整售阶段、全面销售阶段、销售持续期及收尾期。 - **阶段划分依据**：根据项目进度和市场需求变化调整营销策略。 - **营销方案**：针对不同阶段制定相应的营销计划。 3. **阶段性销售策略建议** - **整售阶段**：集中资源吸引大型企业总部入驻。 - **全面销售阶段**：扩大宣传范围，吸引更多中小企业和个人买家。 - **销售持续期及收尾期**：维持市场热度，通过优惠政策促进销售。 4. **区域市场分析** - **供给状况**：分析区域内同类产品的数量和质量。 - **竞争对手分析**：了解主要竞争者的优劣势，制定应对策略。 5. **近期专题研究及急待解决的相关问题** - **专题研究**：涉及法律、财务、市场推广等多个方面，如VI识别系统的确定、销售中心的设计等。 - **急待解决的问题**：确保项目顺利推进的关键环节，包括营销材料准备、网站建设等。 通过上述内容可以看出，西环广场商业项目整合营销方案涵盖了从商业物业开发到具体营销策略的各个环节，旨在通过科学合理的规划和执行，最大化地发挥项目的商业价值。