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土地与在建工程评估培训_中利.doc
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土地与在建工程评估培训_中利.doc
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土地开发
在建工程的基础知识及评估
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土地开发的概念:
土地开发是指单位或个人通过采取各种措施,将未利用土地改
造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分,土地开
发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中,农用地开发
包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发;建设用地开发指用于
各类建筑物、构筑物用地的开发。
土地开发的分类:土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地,
一般分为土地一级开发和土地二级开发。
<1>土地一级开发,是指政府实施或者授权其他单位实施,按照
土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一
级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组
织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为,包含
土地整理、复垦和成片开发。
<2>土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权
后,直接对土地进行开发建设的行为。
土地开发程序
1.开发主体 :土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机
构来完成,不管是包含农地征转用过程的土地一级开发,还是使国有
土地由生地变熟地的土地一级开发,实施主体往往是政府授权的一
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级开发公司或土地整理储备机构。
2.开发程序
<1>计划编制
<2>前期策划
<3>征询意见和审批
<4>组织实施开发
<5>项目验收
开发土地获得途径与程序
土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储
备机构通过招标方式来确定。
开发土地的转让
一级开发后的建设土地,全部进入政府土地储备库。属于经营性
用地的,全部采用招、拍、挂进行出让;属于非经营性用地的,按照
国家规定,可以采用协议或划拨方式。
二级开发的建设用地的转让,要符合《城市房地产管理法》和
《转让管理规定》的规定,以出让方式取得土地使用权用于投资开
发的,要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设
工程的,应完成开发投资总额的 25%以上;属于成片开发的,形成工
业用地或者其他建设用地条件。
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土地开发成本构成
房地产开发流程
房地产开发一般指房地产开发企业〔即开发商,以赢利为目的投
资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、
到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房
地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进
行基础建设,房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、
写字楼等等、房地产开发流程主要包括以下几个程序:
1、 前期的准备
2、 建筑施工阶段
3、 销售阶段
预售条件:
《城市商品房预售管理办法》第五条规定:
〔一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
〔二持有建设工程规划和施工许可证;
〔三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程 建设
总投资的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条
规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,
应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许
可证》。
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