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西安新住宅项目产品定位报告.doc
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西安新住宅项目产品定位报告.doc
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项目产品定位报告
(讨论稿)
二零零五年十月
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报告关注点
市国民经济年增幅在 12%以上,其中 03-04 的增幅在 14.19%,高于全国的
增长速度(9.5%),反映了宏观经济较好的增长态势。
市人均 GDP(04 年:1832.16 美元)介于 1300-8000 美元,说明其房地产
发展处于快速上升阶段。
以人均 GDP12%的年平均增长速度,市人均 GDP 达到 8000 美元约需 15 年
左右时间,说明房地产具有较长的增长空间,区域具备较强的长期投资潜力。
区域现实与潜在的购买能力,为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基
础。
楼市处于快速发展的前期阶段
投资额呈现逐年递增的态势,其中 2004 年增幅比例为 25%。
商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势,竣工面积略大于销
售面积
商品房价格一直呈现稳步上升态势。04 年(2626 元/平米)同比增加 479 元/
平米,增幅达 22.3%
预测常量需求量:至 2020 年市商品住宅潜在需求约在 439 万平方米/年
整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续,即低、中档产品供
求关系供大于求,而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中
04 年供(600 万平米)、求(500 万平米)
区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成,品牌塑造存在先机
区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展,利益群体之间的诚信机制有待形成
区域重点项目供给主体产品是价格在 3200-3600 元/ m²、面积在 121-140 平
米、户型为 3/2/2(53%)的产品。
区域滞销的产品为 160㎡以上的四房和 230㎡以上的复式住宅。症结为总价高、
功能设计不合理、通风采光性差。
区域需求主要产品单价在 2500-3500 元/平方米的面积在 81-130 平方米的
2/2/1 和 3/2/2。
价格是区域客源考虑的最主要因素,其次为交通、项目区域、居住环境以与房
屋朝向选择。
项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域(长安区)以与城西(近高
新区)的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以与
政府部门工作人员。
项目定位:颐景园系列-现代生态园林住宅
户型面积与配比
户 型 比例
一房一厅一卫(60 平方米左右)
8%
二房二厅一卫(80-100 平方米)
35%
三房二厅二卫(110-135 平方米)
50%
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三房二厅二卫(135-150 平方米)
5%
四房二厅二卫(150 平方米以上)
2%
商业设置:10000 平米的 SHOPPINGMALL
商业市场的空白、资源的向心聚集,商业与住宅的联动(提高整体入住率、社
区成熟度)、打造“
区域商业中心
”
土地增值、价格跳跃式增长,实现二、三期利润最大化
集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-
新的利润增长点
水景营造总体沿用颐景园的原有手法,而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛
时代华城等的相关措施
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目 录
一、基本概况.....................................................................................................................................1
1、地理位置...............................................................................................................................1
2、气候.......................................................................................................................................1
3、人口.......................................................................................................................................1
4、经济水平...............................................................................................................................2
6、区域规划情况.......................................................................................................................4
二、市房地产业发展分析.................................................................................................................5
1、房地产发展各项指标分析...................................................................................................5
2、房地产未来量预测...............................................................................................................8
3、楼市区域分析.......................................................................................................................9
(一). (1)高新区......................................................................................................10
(二). (2)其他区域..................................................................................................12
三、高新区楼盘分析.......................................................................................................................13
1、竞争分析.............................................................................................................................13
(三). (1)竞争个案分析..........................................................................................13
(四). (2)潜在竞争情况..........................................................................................18
2、区域楼盘特点.....................................................................................................................20
3、区域供给产品分析.............................................................................................................21
4、区域需方市场产品分析.....................................................................................................26
5、区域产品销售抗性分析.....................................................................................................33
结论...........................................................................................................................................34
四、项目概况...................................................................................................................................35
1、基地情况.............................................................................................................................35
2、基地四至.............................................................................................................................36
3、规划情况.............................................................................................................................36
4、配套情况.............................................................................................................................36
5、道路状况.............................................................................................................................36
五、项目 SWOT 分析......................................................................................................................37
1、SWOT 分析.........................................................................................................................37
2、建议.....................................................................................................................................40
六、客源分析...................................................................................................................................40
1、目标客源定位.....................................................................................................................41
2、客源共性与消费特性.........................................................................................................44
七、产品建议...................................................................................................................................45
八、开发建议...................................................................................................................................45
附:区域楼盘信息...........................................................................................................................46
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一、基本概况
1、地理位置
,位于关中盆地中部岭北麓,地跨渭北两岸。东北距首都 900
公里。辖境东西 204 公里,南北 116 公里;面积 9983 平方公里,
其中市区面积 1066 平方公里。
2、气候
属温带大陆性季风气候,四季分明。年平均气温 13.3℃。
最高月均 26.9℃,最低月均-0.5℃。年降水量 614 毫米,主
要集中在 7、8、9 三个月。全年无霜期 207 天,年平均日照
1801 小时。风沙影响较为严重。
3、人口
年份
2001 2002 2003 2004
市人口
694.84 702.59 726.58 725
非农业人口
292 300 312 318
总人口增长率
1.12% 3.47% 3.4% -0.1%
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huayuya123
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