### 二手房按揭贷款流程及交易费用汇总
#### 一、二手房按揭贷款流程
##### 1. 双方协议与现场勘察
- **前提条件**:确认业主是否同意买家采取按揭方式购房,因为按揭流程需要业主配合提供一些必要文件,并且房款会有大约一个月的延迟支付。
- **现场勘察**:确保房屋产权清晰无纠纷、无其他抵押权、未被出租以及符合上市交易条件。还需核查房屋是否列入拆迁或城市改造计划。
##### 2. 贷款申请与资料准备
- **申请材料**:买卖双方需携带相关证件前往银行提交贷款申请。
- **买方**:身份证件、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、房产抵押声明书、首付款证明等。
- **卖方**:身份证件、婚姻证明、户口簿、房产证复印件等。
- **银行初审**:银行对材料进行初步评估,确定贷款额度和期限。
##### 3. 房屋评估
- **评估过程**:由银行指定的评估机构进行房屋价值评估,耗时约3-5个工作日。
- **费用**:交易方需支付评估费用500元(可协商免除)。
##### 4. 银行审批
- **审批流程**:银行根据贷款人资质和房屋评估结果审批贷款额度、期限等事项,通常耗时5个工作日。
##### 5. 首付与过户
- **首付支付**:审批通过后,买方支付首付款给卖方。
- **办理过户**:三方共同前往房地产交易所,凭借相关证明材料办理房屋产权过户手续。
##### 6. 抵押登记与放款
- **抵押登记**:买方领取房产证后,办理房产抵押登记和保险手续。
- **银行放款**:银行向卖方账户存入剩余房款,买方开始按期还款。
#### 二、二手房交易费用汇总
- **契税**:根据不同房屋面积和购买条件,契税率分别为1%、1.5%或3%,由买方承担。
- **营业税**:若房屋产权取得未满五年,则按房价5.5%缴纳,由卖方承担。
- **土地增值税**:同样地,产权未满五年的房屋需按房价1%缴纳此税,由卖方承担。
- **所得税**:产权未满五年的房屋,按房价1%或房屋差额20%缴纳所得税,由卖方承担。
- **房屋交易手续费**:按每平方米6元的标准缴纳,由买卖双方共同承担。
- **房屋产权登记费**:固定为80元,由买方承担。
- **房屋评估费**:按评估额的0.5%缴纳,由买方承担。
#### 三、特殊情况下的税费调整
- **非普通住宅**:契税按房价5%缴纳,无论产权取得年限如何,均需按规定缴纳营业税、土地增值税、所得税以及万分之十的印花税。
- **交易手续费**:按房价1.9%缴纳,其余费用保持不变。
### 结论
二手房按揭贷款流程涉及多个步骤,包括但不限于双方协商、贷款申请、房屋评估、银行审批、首付与过户以及最终的抵押登记与放款。同时,在交易过程中,买卖双方还需承担相应的税费,这些费用因房屋类型、面积大小等因素有所不同。了解并熟悉这些流程和费用对于顺利完成二手房交易至关重要。