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商业地产投资决策支持系统

本系统是以财务分析的方式为商业地产投资决策工作提供相关数据依据，其目的是：1、

支持项目的效益实现；2、支持项目实施过程中的风险控制。

第一节概述

一、项目投资决策基本过程

1、项目预测阶段：对全过程、全方位的财务预估；

2、项目计划阶段：根据财务预测体系建立的执行目标值；

3、项目控制阶段：财务计划体系具体化、制度化、细化；

4、项目分析阶段：分析分为两个层次，比对包括两个方面；第一是项目控制阶段与项

目计划阶段的比对；第二层次是项目控制结果与项目预测的比对。

各个层面相互联系构成一体是一个循环上升的过程。

二、项目财务分析的含义

财务分析是项目决策分析与评价中为判定项目财务可行性所进行的一项重要工作，是

在现行会计规定、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用（收益与支出）的预测，

编制财务报表，计算评价指标，考察和分析项目的财务盈利能力、偿债能力和财务生存能

力，据以判断项目的财务可行性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献。

三、财务分析的作用

(1)财务分析是项目决策分析与评价的重要组成部分。项目评价应从多角度、多方面进

行，对于项目的前评价、中间评价和后评价，财务分析都是必不可少的重要内容之一。在

项目的前评价——决策分析与评价的各个阶段中，包括机会研究报告、项目建议书、初步

可行性研究报告、可行性研究报告，财务分析都是重要的组成部分。

(2)财务分析是重要的决策依据。在经营性项目决策过程中，财务分析结论是重要的决

策依据。项目发起人决策是否发起或进一步推进该项目，权益投资人决策是否投资于该项

目，债权人决策是否贷款给该项目，财务分析都是重要依据之一。对于那些需要政府核准

的项目，各级核准部门在作出是否核准该项目的决策时，许多相关财务数据可作为项目社

会和经济影响大小的估算基础。

(3)财务分析在项目或方案比选中起着重要作用。项目决策分析与评价的精髓是方案比

选，在项目建设规模、产品方案、工艺技术方案、工程方案等方面都必须通过方案比选予

以优化。财务分析结果可以反馈到建设方案构造和研究中，用于方案比选，优化方案设计，

使项目整体更趋于合理。

(4)财务分析能配合投资各方谈判，促进平等合作。目前，投资主体多元化已成为项目

的融资主流，存在着多种形式的合作方式，主要有国内合资或合作的项目、中外合资或合

作的项目、多个外商参与的合资或合作的项目等。在酝酿合资、合作的过程中，财务分析

结果起着促使投资各方平等合作的重要作用。

(5)财务分析中的财务生存能力分析对项目，特别是对非经营性项目的财务可持续性的

考察起着重要作用。

四、财务分析的内容

(1)选择分析方法。在明确项目评价范围的基础上，根据项目性质和融资方式选取适宜

的财务分析方法。

(2)识别财务效益与费用范围。项目财务分析的利益主体主要包括项目投资经营实体（或

项目财务主体）和权益投资方等。对于不同利益主体，项目带来的财务效益与费用范围不

同，需要仔细识别。

(3)测定基础数据，估算财务效益与费用。选取必要的基础数据进行财务效益与费用的

估算，包括营业收入、成本费用估算和相关税金估算等，同时编制相关辅助报表。以上内

容实质上是在为财务分析进行准备，也称财务分析基础数据与参数的确定、估算与分析。

(4)编制财务分析报表和计算财务分析指标进行财务分析，主要包括盈利能力分析、偿

债能力分析和财务生存能力分析。（吉庆街项目暂不考虑偿债能力分析）

(5)在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行盈亏平衡分

析和敏感性分析。常常需要将财务分析的结果进行反馈，优化原初步设定的建设方案，有

时需要对原建设方案进行较大的调整。

四、当前作顶层设计：

本系统为决策层的以下工作提供分析数据：

1.编制项目预测；投资人（董事会）编制第一次项目预测，编制下达第一次财务计划；

2.编制项目计划；

3.修改项目计划；投资人（董事会）审核修改计划建议，决定是否调整计划、预测。

批准经营班子财务控制体系方案。

4.修改项目预测；

5.编制项目分析；投资人（董事会）检查项目计划的执行情况、项目控制体系的执行

情况；审核经营班子项目分析报告，形成项目分析报告，决定项目预测、项目计划调整，

绩效考核；

四、财务分析的步骤及各部分关系图

财务分析的步骤以及各部分的关系，包括财务分析与投资估算和融资方案的关系见图

9-1。（吉庆街项目暂不考虑偿债能力分析）

投资估算和融资方案是财务分析的基础。在实际操作过程中，三者互有交叉。投资决

策和融资决策的先后顺序与相辅相成的关系也促成了这种交叉，在财务分析的分析方法和

指标体系设置上体现了这种交叉。

首先要做的是融资前的项目投资现金流量分析，其结果体现项目或方案本身设计的合

理性，用于投资决策以及方案或项目的比选。也就是说用于考察项目是否基本可行，并值

得去为之融资，这对项目发起人、投资者、债权人和政府部门都是有用的。

如果第一步分析的结论是“可”，才有必要进一步考虑融资方案，进行项目的融资后分

析，包括项目资本金现金流量分析、偿债能力分析和财务生存能力分析等。融资后分析是

比选融资方案，进行融资决策和投资者最终出赍的依据。

第二节财务分析的价格体系

一、财务分析涉及的各种价格体系

（一）影响价格变动的因素

影响价格变动的因素很多，可归纳为两类：一是相对价格变动因素，二是绝对价格变

动因素。

相对价格是指商品间的价格比例关系。导致商品相对价格发生变化的因素很复杂，如

供应量的变化、价格政策的变化、劳动生产率变化等可能引起商品间比价的改变；消费水

平变化、消费习惯改变、可替代产品的出现等引起供求关系发生变化，从而使供求均衡价

格发生变化，引起商品间比价的改变等。

绝对价格是指用货币单位表示的商品价格水平。绝对价格变动一般体现为物价总水平

的变化，即因货市贬值（通货膨胀）引起的所有商品价格的普遍上涨，或因货币升值（通

货紧缩）引起的所有商品价格的普遍下降。

（二）财务分析涉及的三种价格及其关系

在项目财务分析中，要对项目整个计算期内的价格进行预测，涉及如何处理价格变动

的问题。在整个计算期的若干年内，是采用同一个固定价格，还是各年都变动以及如何变

动，这就是投资项目的财务分析采用什么价格体系的问题。

财务分析涉及的价格体系有三种，即固定价格体系（或称基价体系）、实价体系和时价

体系。同时涉及三种价格，即基价、实价和时价。

(1)基价（Baseyearprice），是指以基年价格水平表示的，不考虑其后价格变动的价格，

也称固定价格(Constantprice)。如果采用基价，项目计算期内各年价格都是相同的，就形成

了财务分析的固定价格体系。

(2)时价(Currentprice)，顾名思义是指任何时候的当时市场价格。它包含了相对价格变

动和绝对价格变动的影响，以当时的价格水平表示。以基价为基础，按照预计的各种货物

的不同价格上涨率（可称为时价上涨率）分别求出它们在计算期内任何一年的时价。

(3)实价(Realprice)，是以基年价格水平表示的，只反映相对价格变动因素影响的价格。

可以由时价中扣除物价总水平变动的影响求得实价。

二、财务分析的取价原则

（一）财务分析应采用预测价格

财务分析基于对拟建项目未来数年或更长年份的效益与费用的估算，而无论投入还是

产出的未来价格都会发生各种各样的变化，为了合理反映项目的效益和财务状况，财务分

析应采用预测价格。该预测价格应是在选定的基年价格基础上测算，一般选择评价当年为

基年。至于采用上述何种价格体系，要视具体情况决定。

（二）现金流量分析原则上应采用实价体系

采用实价计算净现值和内部收益率进行现金流量分析是比较通行的做法。这样做便于

投资者考察投资的实际盈利能力。因为实价体系排除了通货膨胀因素的影响，消除了因通

货膨胀（物价总水平上涨）带来的“浮肿净现金流量”，能够相对真实地反映投资的盈利能

力，为投资决策提供较为可靠的依据。

如果采用含通货膨胀因素的时价进行现金流量分析，计算出来的项目内部收益率包含

通货膨胀率，会使显示出的未来收益增加，形成“浮肿净现金流量”，夸大顼目的实际盈利

能力。此时采用的财务基准收益率应当包含通货膨胀率，才能不影响对项目财务可行性的

判断。

（三）偿债能力分析和财务生存能力分析原则上应采用时价体系

用时价进行财务预测，编制利润和利润分配表、财务计划现金流量表及资产负债表是

比较通行的做法。这样做有利于描述项目计算期内各年当时的财务状况，相对合理地进行

偿债能力分析和财务生存能力分析。

为了满足实际投资的需要，在投资估算中应该同时包含两类价格变动因素引起投资增

长的部分，一般通过计算涨价预备费来体现。同样，在融资计划中也应考虑这部分费用，

在投入运营后的还款计划中自然包括该部分费用的偿还。因此，只有采用既包括了相对价

格变化，又包含了通货膨胀因素影响在内的时价价值表示的投资费用、融资数额进行计算，

才能真实反映项目的偿债能力和财务生存能力。

（四）对财务分析采用价格体系的简化

在实践中，并不要求对所有项目或在所有情况下，都必须全部采用上述价格体系进行

财务分析，多数情况下都允许根据具体情况适当简化。

《方法与参数》和《指南》都各自提出了简化处理的办法，虽然表述不尽相同，但实

际上两者对财务分析采用价格体系的简化处理基本一致，可以归纳为以下几点：

(1)一般在建设期间既要考虑通货膨胀因素，又要考虑相对价格变化，包括对建设投资

的估算和对运营期投入产出价格的预测。

(2)项目运营期内，一般情况下盈利能力分析和偿债能力分析可以采用同一套价格，即

预测的运营期价格。

(3)项目运营期内，可根据项目和产出的具体情况，选用固定价格（项目运营期内各年

价格不变）或实价，即考虑相对价格变化的变动价格（项目运营期内各年价格不同，或某

些年份价格不同）。

(4)当有要求或通货膨胀严重时，项目偿债能力分析和财务生存能力分析要采用时价体

系。

三、目前本项目情况

目前本项目定价是以周边同性质房屋出租价格作为依据。

第三节财务效益与费用的估算

财务效益与费用是指项目运营期内企业因项目所获得的收入以及企业为项目所付的支

出。主要包括营业收入、成本费用和有关税金等。某些项目可能得到的补贴收入也应计入

财务效益。

一、项目计算期的分析确定

项目财务效益与费用的估算涉及整个计算期的数据。项目计算期是指对项目进行经济

评价应延续的年限，是财务分析的重要参数，包括建设期和运营期。

1.建设期

评价用的建设期是指从项目资金正式投入起到项目建成投产止所需要的时间。

对于一期、二期连续建设的项目、滚动发展的总体项目等应结合项目的具体情况确定

评价用建设期。

2．运营期

评价用运营期应根据多种因素综合确定，包括行业特点、主要装置（或设备）的经济

寿命期（考虑主要产出物生命周期、主要装置物理寿命、综合折旧年限等确定）等。对于

中外合资项目还要考虑合资双方商定的合资年限。在按上述原则估定评价用运营期后，还

要与该合资运营年限相比较，再按两者孰短的原则确定。

本项目运营期即是与产权单位合同中约定的租赁运营期。

二、营业收入

本项目中收入包括：

1. 租金收入是指房屋或储物间承租方向我方缴纳的租金。

2.物业服务收入是指将房屋承租方或其他接受物业服务方，向我方缴纳的物

业费。

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