房地产工程成本管理讲座提纲
1 房地产工程成本管理观点解析
1.1 不同部门观点的辩论
1.1.1 观点一:合约预算部门是控制工程成本的核心部门,他们对施工图的工程量
进行详细的核算,与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。
1.1.2 观点二:规划设计部门是控制成本的核心部门,他们在前期对建筑技术(包
括容积率、使用率等) 、工程技术进行系统的控制,在控制工程成本方面起
到了“四两拨千斤”的作用。
1.1.3 观点三:现场项目部是工程成本控制的核心,严把合同关,严格执行设计意
图,有效控制设计变更和现场签证, 是控制工程成本的实施部门, 作用重大。
1.2 目前流行的观点
1.2.1 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段(包
括选材用料)占有 70~80%的份量, 工程阶段 (包括合约和实施阶段) 30~
20%,这是目前比较流行的观点。
1.3 工程成本控制的投资理念
1.3.1 选用技术方案的标准是什么呢?
◆我们进行项目设计时,首先要明确项目的档次定位,这是超越技术本身的问题。
◆投资决定技术标准。
1.3.2 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别 。
1.3.3 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制,是在一定的合理
预算成本下,如何做出性能档次最好的产品,并保证同一楼盘各部件的质量
档次一致性。
1.4 套用传统定额计价体系的误区
1.4.1 误区之一:费率误区。
1.4.2 误区之二:套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。
1.4.3 误区之三:套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。
1.5 工程量清单的威力
1.5.1 为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢?为什么事后算帐房地产企业
的工程师算不过施工单位的工程师呢?
◆这是信息对称与不对称的问题。
1.5.2 工程量清单的威力
1.5.2.1 工程量清单招标,计价方式简洁,一目了然,便于分析招标商务标,
容易比较投标单位的报价优劣,有利于选到报价合理的承建单位,有
利于工程顺利实施;
1.5.2.2 工程量清单报价,能够比较准确地反映市场的价格水平,有利于房地
产企业依照市场规律控制工程成本;
1.5.2.3 工程量清单范围涉及的施工措施,可以在合同中有效约定,有利于规
范现场签证;
1.5.2.4 设计变更套用工程量清单单价,有利于提供设计变更签证效率,便于
动态掌握实际工程成本情况,使动态控制工程成本成为可能;
1.5.2.5 工程量清单不作调整,结算时只算设计变更引起的工程量增减,有利
于提高结算效率。