XX
市投资咨询中心编制
-1-
第一章 项目提要
1.1 项目名称
某物流园建设工程
1.2 承担单位
某汽车运输集团有限公司
1.3 建设地点
某市
1.4 建设性质
新建
1.5 建设内容及规模
本项目总用地面积为 143 亩（折合约 95332m
2
），总建筑面积
26856m
2
。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区
域，一是仓储区 17485m
2
(其中冷冻冷藏库 4371m
2
)，集存货、理货冷
冻冷藏功能，年储存量 4 万吨；二是物流商务中心 9346 m
2
，为 11 层
框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务
功能;三是货运车辆停车区 40000 m
2
，车位 106 个，满足进出车辆的
要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡 25
m
2
，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子
识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。
项目建成后，年交易量可达 22 万吨。
1.6 建设期限
2009 年 08 月～2010 年 12 月
1.7 总投资及资金筹措
本项目总投资 5680 万元，其中：工程费用 3253 万元，工程建设
XX
市投资咨询中心编制
-2-
其他费用 2019 万元，预备费用 187 万元，专项费用 221 万元。其资
金筹措方式为：自有资金 2840 万元，申请银行贷款 2840 万元。
1.8 项目效益
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服
务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城
市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实
意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程
进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息
等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功
能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生
产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供
应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物
资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发
展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物
流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，
优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市
综合实力和竞争力具有重要的意义。
1.9 主要技术指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单 位
指 标
备 注
1
总规模
万吨
22
2
用地面积
亩
143
折合约 95332m
2
3
总建筑面积
m
2
26856
其
中
仓储区
m
2
17485
其中冷冻冷藏库
4371m
2
XX
市投资咨询中心编制
-3-
综合服务区
m
2
9346
通道出入卡
m
2
25
5
容积率
0.45
6
建筑密度
%
19.4
7
绿地率
%
28.5
8
项目总投资
万元
5680
9
投资利润率
%
22.46
10
投资利税率
%
27.15
财务内部收益率
%
22.20
所得税前
投资回收期
年
5.89
所得税前
11
财务净现值
万元
3612
所得税前
财务内部收益率
%
17.35
所得税后
投资回收期
年
6.64
所得税后
12
财务净现值
万元
2038
所得税后
13
盈亏平衡点
%
59.75
第二章 项目建设的必要性和可行性
2.1 项目由来
现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化
社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，
对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展
的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企
业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工
与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展
XX
市投资咨询中心编制
-4-
中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植
外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、
建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已
成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提
高流通效益的重要环节。
某省某汽车运输集团有限公司是一家以道路客运、物流为主业的
专业运输企业，是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务
较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用现有的
运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在某市白沙洲大道与铜桥
港交汇处建设某市某物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设
信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、
服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场
为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
2.2 项目建设的必要性
(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互
适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，
但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商
业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”
的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整
合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售
的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联
合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意
识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着某市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向
XX
市投资咨询中心编制
-5-
现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在物流
服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强
现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔
接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水
平得以提高。
(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场
开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管
制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网
络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务
市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手
段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相
适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委
托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、
服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多
个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机
制、市场保障机制及商业信用机制等等。
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系
的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实
践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流
服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，某物流园的建设与运营，对某市与省内和周边重要的经济
中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形
成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实
的意义。
(3)项目建设是促进区域经济发展的需要
