投资×××××自然村
项目开发之运行
可
行
性
报
告
福建省××投资有限公司榕树下撰稿
（参考文件）
二 OO 一年十月
目 录
第一章 总论…………………………………………………1
一、项目投资主体与意愿…………………………1
二、项目简介及投资结构…………………………1
第二章 市场分析与预测……………………………………3
一、市场现状………………………………………3
二、需求预测………………………………………4
第三章 规划设计构架………………………………………5
一、基本方案确定…………………………………5
二、规划设计条件…………………………………5
第四章 项目实施……………………………………………7
一、建设工程进度安排……………………………7
二、投资估算与投入计划…………………………8
第五章 收入、成本和费用预测……………………………8
第六章 财务评估……………………………………………10
投资×××××自然村项目
开发之运行可行性报告
第一章 总 论
一、项目投资主体与意愿：
为了加速以住宅开发为主的房地产业的发展，提高百姓居住水平和质量，是国家大力推行住
房制度改革的关键。而福建省××投资有限公司（以下简称本公司）集广州、深圳、北京等地开发楼
盘的实践与策划尺度以及港台商务创意，在福州投资房地产开发的本质意愿：
1、以普通百姓购房为意识，建造一个文明进步其人文自然环境适合人文自然性和社会性的优
化空间。
2、以改善福州市村民居住条件为目的，保持原垫付资金在不断循环周转的基础上，实现资金
的增殖回流。
3、以适当的优惠价销售策略组织运营，从投资的经济、物质、结构、成本和财务计划动态决
策入手，形成消费者权益为购房主导。
4、避免局部的营利性和无序性的干扰，强调整体平衡规划，突出功能的多样与完整和社区服
务的周全以及体现社会进步的前瞻性。
5、欧式建筑风格与古城风貌、民族风格相吻合。在旧城改造时，保护好园林、名胜、古迹等。
6、采用新的建筑材料，选择的色调和隔音效果确实能接近自然的环境。
二、项目简介及投资结构：
1、项目概况与有利因素
×××××自然村属福州市鼓楼区五风街道××村委会管辖。地处福飞路以北靠近铁路线，东临福
飞路仅一条 8 米河道相隔，正对面为“丽景大酒店”，视野开阔；南接“湖前小区”，该自然村地块
界定分布东面义井村，西面井尾村，现有旧危房 300 多间约 160 户村民，近 35000 平方米建筑物，
居住人口近 2000 人。征地红线内现状：从北到南有一条小道弯曲穿过，为居民的主要通道，楼房都
是几十年甚至一二百年前的建筑物，还有部分是违章加层的。这种老房，自建与加盖房，承重部位
永远超出安全居住系数。但将该地块作为开发安居之有利因素：
①空气清晰。在四至范围 500 米内没有工厂与其他有污染源的加工基地。东面与福飞路有一
河相隔，西面有一小山突出，东西立体整体可形成高低错落的自然景观。
②两条 16 米规划道交叉穿过该地块，将该地块分割成四片区，即 A 区、B 区、C 区和 D 区。
规划时将形成大量的沿街店面，有一定的经济效益。
③有××村委会的支持，做好居民的思想及其配合工作使开发前期工作能顺利进行有了保障。
2、项目改建开发规模及经济指标
项目总征地面积 48690 平方米（按规划红线图测算），实用地面积 37930 平方米，在此范围内
规划建设 14 座住宅，其中：17 层 1 座，11 层 2 座，9 层 7 座，7 层 2 座，小别墅 2 座。上部总建筑
面积 104100 平方米，其中：公建面积 2500 平方米，店面 8900 平方米，住宅 91680 平方米。地下室
6700 平方米，预计可停车约 140 部；半地下室停车面积 2850 平，停车 80 部。设计有 700 套住宅约
2450 人居住。建筑基底面积 13220 平方米，建筑密度 34.8%，容积率 2.72，绿地率 30%。
3、降低成本形成真实性
①利用计算机等办公设备与网络进行全程管理，可以缩短设计、订购、施工组织选择与施工
进度时间；
②本公司与监理机构技术力量的融合，可以大幅度减少基层管理
技术人员和现场管理人员的人工费用与办公费用；
③以优秀楼盘促进销售可最大限度地减少销售广告的投入费用，也可避免滥用广告和提供不
真实的信息给消费者；
④融合金融操作手法并合理投入资金，可减少资金占用和利息支
出，使资金使用成本为足够支付的最低要求形成资本收益。
此外，还可通过管理手段对施工企业的施工操作技术与选材实施严格的信用监督，将施工企
业行为与其资信能力、技术能力统一调动起来，有效地组合真实的成本。这种信用监督机制形成专
业化的住宅市场细化，突出表现在社区服务及业主的权益上。
4、总投资、出资结构及项目建设内容
投资总额计划 1.6 亿元人民币全部由本公司以现金方式出资。融资方式主要由公司内部各股东
集资，不占有国有资金和其他企业资金。全程计划融资肆仟万元人民币，出资额及其时间按工程实
