[案例]尖冈山地块分析[策划&调研].doc
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2023-11-05
23:16:34
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尖冈山地块分析
一、项目 SWOT 分析
优势：
1、环境优美
该宗地位于规划中的尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地
形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。
2、交通方便
尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，
通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。
3、规模优势：
本宗地出让面积为 21 万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到 2 平方公里，
因此，无论是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。
4、规划优势：
尖冈山为宝安区 XXXX 规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标
顺利实
现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，XXXX
会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。
劣势：
1、噪音污染严重
该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为 6 米，因此，很难避免高速公路的噪音困扰，
这
与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域
的关键所在。
2、市场不成熟，培育期较长
尖冈山居住区为 XXXX 规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，
尚未
真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地
来说，将会花费大量的成本去宣传推广该区域。
3、景观改造费用较高
该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成本和地基成本都会相应的
有所增加。
4、配套较差。
该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，XXXX 等配套都没有明确说明何时
建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。
5、关外系列问题的存在
本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安
问题，如关外整体形象问题，如关口的心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不可以高
出关内别墅用地的出让价格，否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。
机会点：
1、城市化进程
本宗地最大的市场机会点在于城市化进程的推进。随着城市化进程的推进，关内外一体
化，关口的心理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的土地来说，
都会
相应的得到增值。对于本宗地来说，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋
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