[案例]呼市项目可行性研究报告[策划&调研].doc

呼市项目可行性研究报告

前 言................................................................................................................................................2

第一章 市场研究............................................................................................................................2

1、内蒙古自治区概况..............................................................................................................2

2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析..............................................................3

2.1 产业结构及经济发展趋势分析..................................................................................3

2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析...................................................................4

2.3 人口分布及流动状况分析..........................................................................................4

2.4 居民收入水平及住房消费比例分析..........................................................................5

3.4 新建商品房市场区域分布分析.................................................................................8

3.5 房地产市场有关政策分析.........................................................................................8

4、市场微观状况分析..............................................................................................................9

4.1 区位竞争对象研究.....................................................................................................9

4.2 板块竞争对象研究..................................................................................................11

4.3 其它竞争对象研究....................................................................................................12

4.4 目标市场定位和特征...............................................................................................13

第二章 项目选址.........................................................................................................................14

1、项目特征分析....................................................................................................................14

1.1 地理位置...................................................................................................................14

2.4 风险分析....................................................................................................................17

2.5 结论...........................................................................................................................17

第三章 物业定位及发展建议......................................................................................................17

1.项目定位...............................................................................................................................17

1.1 规划建筑及各功能面积比例...................................................................................17

1.2 基本户型及面积.......................................................................................................18

1.3 规划建筑设计建议...................................................................................................18

1.4 价格建议...................................................................................................................19

1.5 物业品质建议...........................................................................................................19

第四章 财务分析..........................................................................................................................22

托 方 在 内 蒙 古 自 治 区 呼 和 浩 特 市 金 桥 经 济 技 术 开 发 区 进 行 房 地 产 开 发 的 投 资 意

图 进 行 可 行 性 研 究 。

可 行 性 研 究 的 工 作 从 3 月 15 日 开 始 展 开 ，至 4 月 10 日 结 束 。可 行 性 研 究 的

资 料 来 源 有：公 开 的 XXXX 报 告 和 统 计 资 料 、 对 XXXX 官 员 、 房 地 产 业 内 人 士 、 房

地 产 开 发 企 业 、普 通 市 民 的 访 谈 、相 关 产 品 的 项 目 资 料 、具 有 代 表 性 的 开 发 商 的

调 研 资 料 和 委 托 方 提 供 的 《 呼 和 浩 特 市 金 桥 经 济 技 术 开 发 区 总 体 规 划 》 文 本 等 。

本 XXXX 通 过 对 以 上 资 料 的 汇 总 和 分 析 ， 本 着 实 事 求 是 ， 对 委 托 方 负 责 的 原 则 ，

编 制 出 本 可 行 性 研 究 报 告 。

第一章 市场研究

1、内蒙古自治区概况

内 蒙 古 大 部 分 是 海 拔 1000 米 以 上 的 高 原 地 区 。 高 原 、 平 原 、 山 地 、 丘 陵 、

盆 地 、沙 漠 和 森 林 、草 原 等 ，境 内 河 流 和 湖 泊 星 罗 棋 布 ，数 以 千 计 。自 治 区 耕 地

面 积 531 万 公 顷 ，人 均 0.24 公 顷 ，居 全 国 首 位 。森 林 总 面 积 1406.6 万 公 顷 ，居

全 国 第 二 位 ； 森 林 覆 盖 率 达 13.8％ ， 高 于 全 国 平 均 水 平 。 同 时 ， 内 蒙 古 还 拥 有

丰 富 的 矿 产 资 源 和 旅 游 资 源 。

内 蒙 古 是 以 蒙 古 族 实 行 区 域 自 治 的 少 数 民 族 地 区 。全 区 共 有 蒙 、汉 、回 、满 、

朝 鲜 、 达 斡 尔 、 鄂 温 克 、 鄂 伦 春 等 49 个 民 族 。

内 蒙 古 的 工 业 体 系 主 要 包 括 煤 炭 、 纺 织 、 冶 金 、 机 械 、 电 力 、 食 品 、 建 材 、

森 工 、电 子 、皮 革 、皮 毛 、化 工 、医 药 、造 纸 、酿 酒 、服 装 等 门 类 比 较 齐 全 的 工

业 体 系 ，其 中 冶 金 、农 畜 产 品 加 工 业 、油 、钢 铁 、机 械 、煤 炭 、建 材 、毛 纺 、水

2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析

名 城 。 明 代 定 名 “绥 远 ”， 1954 年 定 为 内 蒙 古 自 治 区 首 府 ， 称 呼 和 浩 特 市 （ 简

称 呼 市 ） 。 全 市 辖 新 城 区 、 回 民 区 、 玉 泉 区 、 塞 罕 区 、 托 克 托 县 、 和 林 格 尔 县 、

清 水 河 县 、武 川 县 、土 默 特 左 旗 以 及 金 川 、如 意 、金 桥 三 个 开 发 区 。全 市 总 面 积

17224 平 方 公 里 ， 其 中 市 区 面 积 2054 平 方 公 里 。 总 人 口 208 万 人 ， 其 中 市 区 人

口 105 万 人 。

呼 和 浩 特 是 内 蒙 古 最 重 要 的 工 业 城 市 之 一 ，目 前 已 形 成 了 毛 纺 、食 品 、电 子

机 械 、 建 材 等 支 柱 产 业 ， 包 括 化 工 、 冶 金 、 电 力 、 包 装 、 装 潢 等 20 多 个 行 业 门

类 比 较 齐 全 的 加 工 工 业 体 系 。 “仕 奇 ”、 “伊 利 ”等 是 呼 市 重 点 扶 持 和 发 展 的 企

业 集 团 。

呼 和 浩 特 是 中 国 西 北 地 区 的 交 通 枢 纽 之 一 ，每 日 有 近 30 对 货 车 、11 对 客 车

“九 五 ”期 间 ， 呼 市 的 经 济 和 社 会 、 文 化 等 方 面 得 到 了 长 足 的 发 展 。 2000

年 的 全 市 GDP 从 1995 年 的 96 亿 元 增 长 到 了 179 亿 元 ， 年 平 均 增 长 率 达 到 了

11.3%。 三 个 产 业 结 构 从 “八 五 ”时 期 的 18.4︰ 42.3︰ 39.3 调 整 到 “九 五 ”时 期

的 14.0︰ 43.8︰ 42.2。 其 中 ， 非 国 有 经 济 的 比 重 上 升 ， 带 动 了 所 有 制 结 构 的 改

善 ，成 为 经 济 发 展 的 重 要 力 量 。非 国 有 经 济 的 投 资 、工 业 增 加 值 和 社 会 消 费 品 零

售 总 额 比 例 由 1995 年 的 13.1%、 27% 、 54.4%上 升 到 2000 年 的 28.5% 、 50.8%、

78.2%。 “九 五 ”期 间 ， 以 水 、 电 、 气 和 交 通 通 讯 为 重 点 的 城 市 基 础 设 施 建 设 得

到 加 强 ， 一 些 长 期 制 约 经 济 社 会 发 展 的 “瓶 颈 ”得 到 缓 解 。

“十 五 ”期 间 ， 呼 市 的 总 体 发 展 思 路 是 ： 以 建 设 现 代 化 首 府 城 市 为 目 标 ， 突

出 提 高 城 乡 人 民 生 活 水 平 和 财 政 收 入 水 平 ，推 进 以 农 业 和 农 村 经 济 结 构 战 略 性 调

表 1： 上 海 市 、 内 蒙 古 自 治 区 和 呼 和 浩 特 市 主 要 经 济 指 标 对 比

年 度 ： 2000

指 标 项 目 上 海 市 内 蒙 古 自 治 区 呼 和 浩 特 市

国 内 生 产 总 值 （ 亿 元 ） 4551.15 1400 179.15

第 二 产 业 2186.9 552 78.5

第 三 产 业 2282.6 496 75.6

人 均 国 内 生 产 总 值 （ 万 元 ） 3.46 0.59 0.86

财 政 收 入 （ 亿 元 ） 1141.6 155.6 20.45

固 定 资 产 投 资 总 额 （ 亿 元 ）

城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 年 均 增 长 8%， 达 到 8200 元 ；

农 民 人 均 纯 收 入 增 长 7%， 达 到 3560 元 ；

人 口 自 然 增 长 率 控 制 在 9‰以 内 ；

城 镇 登 记 失 业 率 控 制 在 5%以 内 。

具 体 地 ， 在 房 地 产 方 面 ， 呼 市 的 “十 五 ”主 要 目 标 是 ， 大 力 发 展 以 经 济 适 用

房 为 主 的 普 通 住 宅 建 设 ，增 加 住 房 供 给 。规 划 建 设 好 小 康 住 宅 示 范 工 程 ，提 高 住

房 质 量 。 坚 持 住 宅 建 设 与 新 区 开 发 、 旧 城 改 造 有 机 结 合 。 加 快 住 房 商 品 化 进 程 ，

完 成 公 有 住 宅 出 售 ， 盘 活 存 量 ， 搞 活 房 地 产 二 、 三 级 市 场 。

2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析

根 据 呼 市 的 规 划 ， “十 五 ”期 间 ， 城 市 发 展 按 照 中 心 城 区 、 卫 星 城 和 中 心 镇

三 级 体 系 布 局 ，逐 步 形 成 以 中 心 城 区 为 核 心 ，卫 星 城 为 骨 干 ，中 心 镇 和 一 般 镇 合

理 布 局 、功 能 互 补 的 城 市 网 络 群 。其 中 ，中 心 城 要 控 制 密 度 、增 强 功 能 、优 化 环

境 。 积 极 调 整 第 二 产 业 结 构 和 土 地 利 用 结 构 ， 有 步 骤 地 淘 汰 技 术 落 后 、 污 染 重 、

有 碍 城 市 景 观 的 工 业 ，逐 步 将 部 分 工 业 企 业 外 迁 ，重 点 发 展 金 融 、商 贸 、信 息 等

现 代 服 务 业 。 要 依 托 如 意 、 金 川 和 金 桥 开 发 区 ， 适 度 拓 展 中 心 城 区 规 模 。

规 划 建 设 供 热 三 期 工 程 。 计 划 到 2005 年 ， 城 市 气 化 率 达 到 80%， 集 中 供 热 面 积

达 到 1800 万 平 方 米 。

此 外 ， 在 “十 五 ”期 间 ， 呼 市 将 按 照 注 重 精 品 、 突 出 特 色 ， 高 标 准 制 定 全 市

及 各 区 的 控 制 性 规 划 和 详 细 规 划 ， 做 好 城 市 整 体 设 计 工 作 。

2.3 人口分布及流动状况分析

呼 市 总 人 口 208 万 人 ， 其 中 市 区 人 口 105 万 人 。

玉 泉 区 和 回 民 区 人 口 相 对 比 较 密 集 ， 由 于 属 于 老 城 区 ， 市 民 区 域 观 念 较 强 ，

人 口 流 动 性 较 小 。

新 城 区 和 赛 罕 区 开 发 区 发 展 较 快 ，比 较 开 放 ，外 地 企 业 和 外 地 个 体 户 以 及 郊

区 农 民 成 为 这 两 个 区 人 口 流 动 的 主 要 力 量 ，也 为 这 两 个 区 的 房 地 产 市 场 提 供 了 大