[案例]乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告[策划&调研].doc资源-CSDN文库

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乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发

可行性分析报告

/ 6

一、企业结构和发展规划——————————————2

二、新疆房地产市场总体评估————————————5

三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述—————————8

四、拟征购土地开发权转让情况———————————10

五、项目开发定位—————————————————12

六、项目投资计划和开发周期————————————16

七、项目营销计划—————————————————18

八、财务效益测算—————————————————19

九、资金筹备计划—————————————————21

十、结论—————————————

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一、企业结构和发展规划

1、新疆鸿福集团有限 XXXX 简介

新疆鸿福集团有限 XXXXXXXX 是隶属于电信系统的股份制企业，以公众信息产业、酒店经营、房地产开发、

旅游项目开发、成套设备供应、药业连锁经营为业务主体，企业资产 6 亿元，下设新疆鸿福房地产开发 XXXX、

新疆鸿福大饭店（五星级）、新疆公众信息产业 XXXXXXXX 等 10 个经营实体，企业背景强大，资金实力雄厚，

发展力持久，是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业集团。

新疆鸿福集团有限 XXXX 秉承中国电信企业理念，以电信行业为依托，坚持多元化经营、全范围发展的创新

之路，以稳健求生存，以创新求发展，企业运行平稳，业务拓展迅速，社会信誉良好。新疆鸿福集团下属的鸿福大

饭店，到目前为止仍然是新疆境内设施最好、配套最完善、经营最规范、知名度最高的五星级旅游酒店，在为集团

经营创下丰厚利润的同时，也为企业品牌建设发挥了巨大作用。新疆鸿福集团下属企业“新疆医圣医药 XXXX”

经过近一年的运行，月销售额超过 1000 万元，已发展成为新疆第三大医药批发企业。鸿福医药连锁店是新疆非医

药类企业在医药行业发展最快的连锁经营 XXXX，也是鸿福集团实现多元化、连锁化经营的范本企业，到目前为

止，已经在全疆各大城市建设连锁店近 80 个，业绩显著，效益稳步上升。

在企业机制逐年完善、传统产业稳步巩固的情况下，新疆鸿福集团凭借雄厚的资本实力的品牌实力，介入房地

产领域，从 2003 年初开始，投资开发库尔勒商业项目“金色时代广场”，为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚实

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基础。

2、新疆鸿福房地产开发有限 XXXX 简介

新疆鸿福房地产开发有限 XXXX 成立于 1998 年，三级开发资质。XXXX 成立初期，除面对电信系统进行内部

房产开发外，没有实质性的商业项目开发。在成立以后 4 年多时间里，XXXX 执力于建设和发展专业团队，积极

关注市场动态，针对新疆房地产市场进行长期的、深入的评估和研究，等待合适的进入机会。

从 2001 年起，新疆房地产业进入盘整期，随着市场结构的逐步调整，房地产行业从无序走向规范、从混乱走

向理性，到 2002 年，XXXX 宏观调控力度加大，大型房地产企业逐步实现转型，中小型房地产经营淡出市场，产

品供求趋于平稳，整体发展格局趋于合理。新疆鸿福集团审时度势，在广泛征求和听取了行业主管领导、专业研究

人员、业内人士意见后，对集团经营方向做出重大战略调整，决定紧抓机遇，将房地产开发做为企业新的支柱产业

和绩效增长点，并针对企业可持续发展需要，重新改组企业 XXXX 和领导班子，使企业组织结构得到完善，专业

力量得到加强。

3、房地产开发业绩

2002 年，新疆鸿福集团有限 XXXXXXXX 在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民 XXXX、库尔勒市人民 XXXX 的

大力支持下，兼并新疆巴州外贸 XXXX，在充分利用巴州外贸现有土地资源的基础上，征购了人民广场西北侧、

萨依巴格路与巴音路临街处的全部土地，由新疆鸿福房地产开发 XXXX 投资开发大型室内商业步行街“金色时代

广场”，总建筑面积 7 万多平米，其中商业面积 2.8 万平米，开发总投资 1.17 亿元。

“金色时代广场”是新疆鸿福房地产开发 XXXX 成立后的第一个商业性开发项目，在项目前期，XXXX 进行

了细致、缜密的立项调研和开发定位，聘请国际知名的美国龙安设计规划 XXXX 主持建筑设计和规划工作，并以

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招标方式引进房地产营销策划 XXXX、房地产销售代理 XXXX，建立了开发建设、营销策划、销售代理三位一体

的专业模式，取得了良好的销售业绩。

金色时代广场于 2003 年 4 月 1 日开始工程拆迁， 4 月 15 日破土动工， 4 月 28 日进入预订，截止 5 月 30

日，共完成预订销售额 9000 余万元，加上客户意向预订额，预计到正式开盘销售（6 月下旬）时间，可完成销售

额 1.4 亿元左右。由于企业决策正确、项目定位合理、营销策略得当，金色时代广场在市场竞争激烈、工程尚未过

半的情况下，就已经收回全部投资。根据项目预算，在项目销售完成 75%、为下属企业预留足够办公用房的情况下，

本项目仍然可以实现纯利 5000 万元以上，这充分证明，新疆鸿福集团对新疆房地产行业的判断是正确的，进入是

适时的。

金色时代广场的成功开发，为新疆鸿福房地产开发 XXXX 全面进军新疆房地产市场积累了宝贵经验、储备了

专业人才、建立了管理队伍，在为电信企业增添了品牌和荣誉的同时，促进新疆鸿福集团有限 XXXX 顺利实现企

业改组和产业重心转移，企业多元化发展路线更加清晰。

4、企业可持续发展规划

随着金色时代广场开发项目的实施，新疆鸿福房地产开发 XXXX 已完全进入市场化、企业化运作的新阶段。

新疆鸿福集团出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行

业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对鸿福房地产开发 XXXX 的经营和发展做出以下战略性规划：

4-1、立足于乌鲁木齐和库尔勒两个南、北疆中心城市，做好长期开发的准备；借助政策背景和电信企业背景，

以企业兼并、债权重组、资本运作等方式参与土地收购，尽可能利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策，压

缩土地成本，降低开发风险。

4-2、根据两个中心城市的房地产市场情况，在乌鲁木齐地区的土地征购以二类、三类住宅用地为主，除市场

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有空缺的专业性商业项目外，不介入大型、综合性商业项目开发；在库尔勒地区的土地征购以一类、二类商业用地

为主，除市场有空缺的中、高档住宅外，不介入普通低价位住宅开发。

4-3、为回避市场风险，企业总体土地储备量不超过 20 万平米，不针对市郊土地做远期开发储备。所征购土地

原则上以 3 年为一个开发周期，在获得土地开发权后，力求第一年开发、第二年见效、第三年获益。

4-4、从 2003 年起的 3 年内，每年资金投入量控制在 3 亿元以下，每年开发总量控制在 20 万平米以下；每年

销售总额控制在 5 亿元以下，每年销售面积控制在 25 万平米以下。在此基础上，实际资金投入和开发面积根据市

场发展做动态调整，在新疆市场的发展规模 3 年内保持在中等偏上水平，3 年以后的经营和发展根据市场状况做新

的部署。

二、新疆房地产市场总体评估

1、市场回顾

从 90 年代以后，新疆国内生产总值年均增长 10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭

的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业

得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理

的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。

经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步

伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市

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