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佛山三水商业城 MALL 策划方案 2006 年-策划

一、项目概况 1

1.1 三水经济概述 1

1.2 三水房地产发展状况 2

1.3 2006 年三水房地产供应量 4

二、项目分析 7

2.1 项目位置 7

2.2 三水商业现状 8

2.3 项目的发展机遇 9

2.4 本项目 SWOT 分析 10

2.5 项目建议 12

三、市场定位 14

3.1 项目定位 14

3.2 项目各区规划 14

3.3 项目建筑风格建议 15

3.4 配套设施建议 16

3.5 租金定位 16

四、项目经营理念 17

4.1 商场经营理念 17

4.2 经营策略 19

五、项目开发成本 21

5.1 装修标准 21

5.2 项目改造成本 22

划期间达到国家园林城市标准，人均公共绿地大于 7 平方米，绿地率 32％以上；预计用水

指标为每万人 0.7 万立方米～0.9 万立方米，人均建设用地控制在 120 平方米以内。

1.2 三水房地产发展状况

从 2005 年中到 2006 年初，三水楼市连续出现了三件大事，引起了佛山房地产界的强烈关

注——第一件就是在 2005 年 6 月，三水 7 家本地的发展商联合起来以 3.23 亿元竞得恒达

花园 227 亩“地王”；第二件就是去年年底，丽日集团在云东海旅游经济区竞得 1400 亩地

块，首次进入三水开发天鹅湖别墅项目；第三件就是佛山汇银创展 XXXX 在三水江南新区拿

下 4306 亩超级地块，规模之大史无前例。

与此同时，由三水区建设局房产业务股提供的数据发现，2004 年，三水商品房成交 81.87

万平方米，成交金额是 16 亿元，平均楼价为 1954.32 元/平方米，创了三水成交量和成交

金额“双高”，三水楼市出现爆发性增长。而 2005 年，虽然三水商品房成交面积和成交金

额同比都有所下降，但是平均楼价为 2016 元/平方米，创造了三水平均楼价的新高。

自上世纪 90 年代以来，三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷，1993 年三水撤县设市

后，1995 年三水楼市出现第一个高峰期。从 1996 年到 1998 年，三水楼市开始回落，当时

三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态，多数发展商开发的楼盘规模小，楼盘建设标

准不高，行业发展水平低，当时 XXXX 有关部门就开始整顿，将 80 多发展商精简为 30 多家，

并着手规范管理混乱的房地产市场。从 1999 年开始，三水楼市又开始上升，在 2000 年出

现了一个小阳春，商品房成交面积超过了 53 万平方米。很快，经过 2001 年的小低潮之后。

从 2002 年开始，在“2+5”组团式城市发展规划引导下，加上三水城市总体规划、江南新

城规划和一系列大规模的规划建设的推进，三水楼市在 2004 年出现了一次大爆发。虽然 2005

年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少，但是这只是暂时的，因为去年三水楼盘的

供应量少，而且今年三水会陆续推出一些地块，加上去年底今年初推出的地块，未来三水

房地产还会有一定的增长。

这两年，三水房地产均价涨幅较大，特别是三水中心城区的楼价上涨得更快，去年大概每

平方米比 2004 年上涨了 500 元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到

约 3000 元/平方米。有业内人士分析，其中有楼盘的品质提高的原因，也有土地、建设等

成本在不断上涨的原因。目前，三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型，原来多

层住宅主导的局面发生了变化，10 多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。

不少业内人士认为，三水楼市起步低，上升空间还是大，禅城和外地发展商纷纷前来“涉

水”，看中的还是三水未来房地产发展的前景。三水楼市目前最大的优势就是环境优势和

价格优势，三水是广佛两地的城市后花园，环境不可比拟，近年来一些有实力的品牌发展

纷纷进驻三水，带来了一些先进的开发理念和模式，改变了以往本地发展商小打小闹的做

法，提升了三水的房地产开发水平。

不过也有不少业内人士认为，这两年三水楼市出现了占地规模巨大的项目，而三水多数楼

盘以本地客户为主，市场容量有限，这些大盘项目货量庞大，供应量上升，势必造成竞争

压力。

1.3 2006 年三水房地产供应量

据“2005 年佛山房地产销售数据”显示，2005 年三水区累计的住宅销售面积仅为 41.4 万

平方米，与 2004 年三水区的住宅销售面积 64.51 万平方米相比，三水楼市 05 年的供应不

足。除了三水千叶花园外，三水广场的落成开业和海畔名苑 10 月份的发售成为去年三水楼

市的两大亮点。而今年三水的楼市货量供应充足，海畔名苑二期、恒达花园一期、绿茵•爱

伦堡一期等几大项目都将在今年推出市场，三水销售市场将迎来一个小高潮。

三水楼盘素质越来越高

三水海畔名苑自 05 年 10 月 29 日推出一期 500 套单位以来，截至目前，已经销售了 300 多

套，主要是以套内面积从 100-110 平方米左右的三房二厅为主。项目二期目前正在打桩，

有望在下半年将推出市场，总货量约为 500 户左右。而与海畔名苑同在一个地段的成业•汇

景苑项目，目前正在推出一期多层产品，户型有三房、四房还有复式单元。

而去年以 3.25 亿元竞得的恒达花园，也将在今年下半年推出市场。据介绍，恒达花园将规

划建设 40 栋 17 层-25 层小高层及高层洋房，首期将兴建 1 万多平方米的人工湖，并围绕湖

区建设 20 栋 17 层-25 层小高层及高层洋房，预计货量为 1500 套左右。位于森林公园的新

秀项目绿茵•爱伦堡一期也将在今年国庆推出。据介绍，绿茵•爱伦堡占地约 1500 亩，总货

量约 1000 多户，分成 3 期开发，第一期的货量包括 300 套洋房和 60 套别墅。而三水花园

酒店也将在今年推出 300 多套酒店式公寓，加上三水千叶花园新产品；以及丽日•天鹅湖，

三水楼市今年的供货量有望超过 3000 套。除此之外，三水区国土部门还将在今年上半年推

出西南涌右岸 700 亩用地。据了解，不少大品牌地产已经对该地块有极大的兴趣，并进行

调研考察，这块地的拍卖将竞争激烈。

伴随着三水对西南涌进行了整治，拆迁违章建筑和污染工厂，并对生活污水的排放进行了

治理，两岸的绿化和环境逐渐得到改善。而在今年 1 月 18 日，佛山市华粤投资控股有限 XXXX

以 1.38 亿元竞得西南涌左岸总用地面积 97392.6 平方米的 1、2 号地块。三水区规划部门

也谈到，目前，规划部门正在加紧对西南涌的治理，以及对两岸进行规划性的控规，有望

近期内推出该地块。目前城区（不包括云东海片区）商住用地储备大概有 4800 多亩,今年

三水年中及下半年的土地供应量将有所减少。

二、项目分析

2.1 项目位置

三水工业品专业市场位于广海路，占地约 2 万平方米，总建筑面积 5.5 万平方米，楼龄已

有 10 年。项目由 A、B、C、D 四个区组成，A、B 区以及 C 区的首至三层为商铺，C 区四至

六层为酒店客房，D 区首层为农贸市场，D 区二至九层为多层住宅。A、B、C 区面积合共 3.

4 万平方米，D 区的农贸市场及多层住宅合共 2 万平方米。多层住宅已全部售罄，D 区农贸

市场也正在使用，其余 A、B、C 区商铺及酒店客房则大部分空置。本项目的工作是如何将

A、B、C 区重新策划、包装，再推出市场。

三水工业品专业市场所处的广海路是三水的重要的商业区，周边有目前三水最高级的四星

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