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中国房地产市场经济周期评测周期.doc
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中国房地产市场经济周期评测周期
引言
我们认为,市场经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以
及中国尚处于快速发展过程中这些特征,决定了中国房地产价格的过去走势。并且
可以据此对当前房地产形势进行判断。从实证结果来看,利率变化对房价的影响很
小,无法与理论分析相一致,房价周期波动的利率调整机制失灵;银行信贷与价格
周期存在稳定的一致性,银行信贷对价格周期的影响小于货币供应。
1 房地产市场经济周期
经济本身就是有一定的周期性。在我国,虽然经济增长率长期保持较高的水平,
但存在一定波动。将这些波动按照“峰—峰”或“谷—谷”规则,可以将 1978 年以后的经
济增长过程平滑化后划分为的 3 大周期,每个大周期按照这种规律,2010 年应为周
期底部。当然, 2000 年以后各种刺激经济的事件,可能使得此段周期延长。即便如
此,2009—2010 年本应该是这个周期向底部走的阶段。我国经济增长的波动性在逐
步减小,经济周期在振幅下降。国内房地产周期波动的存在性取得了共识,初步探
讨了国内房地产经济周期的传导性机制和影响的因素,并建立了国房景气指数。但
是与国外的研究相比,我国国内对于房地产周期的研究存在许多不足。
1.1 房价周期波动的假设
基于房地产定价模型,提出房价周期波动的三个假设:
假设一:消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策,
市场价格与理论价格之间存在互动的关系,导致房价周期性波动;
假设二:信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动;
假设三:金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供应,加速了房价上涨趋势
也为市场带来不确定性。
1.1.1 经济周期与房价周期关系
1998 年以后至 2008 年以前,房价基本处于单边上扬阶段,经济增长率也不断提
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高。而到了 2008 年,经济增长率和房价都同时下挫。可以发现,我国的经济周期和
房地产周期有较强的关联。同时,房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价
指数变动幅度大约为 GDP 增速变动的 2 倍。
如以下图的经济周期理论研究都说明,房地产行业周期与宏观经济周期呈正相
关关系。在 1998-2008 年这个周期里,房地产投资对经济发展起到了显著促进作用,
其占总体投资比重从刚过 10%增加到 2000 年的接近 20%。这段时期的经济增长率也
不断调高,二者高度相关。
房地产业的房价指数和 GDP 增长值发生了变化,1998 年到 2000 年,房价指数
与经济周期正比值,呈上升的趋势;2000 年至 2001 年,GDP 的增长没有下跌,而
房价的指数开始了有下滑的迹象;2001 年至 2004 年,房价的指数开始回暖了,GDP
一直持续增长,没有下滑的趋势,都呈现出了回暖迹象; 2004 年至 2006 年,GDP
的增长开始下滑,而经济周期却未曾改变,平稳而有增长的趋势,两者之间又发生
了改变,形成了不成性比照;2007 年 GDP 的增长发展迅猛,趋势向上,房价的指数
仍是平稳的趋势;2007 年至 2008 年,房价指数和 GDP 发生了大幅度的降低,两者
之间的趋势下滑形成了不稳定性。
图一:房地产周期与经济周期
1.2 房地产测评周期波动
在选定了指标之后,我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动,利用循
环景气法对指标进行各项的分析,并依据其图形进行综合。最后,利用指数扩散的
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计算方法,中国房地产的周期图就得到了,我国房地产市场经济拥有明显的周期性
波动特点。按照“v”分法,1984 年是我国房地产发展的开头高潮,也是自我国改革开
放以来第一个高潮;至此之后我国房地产业开始了进入了下挫衰退,跌入低谷是在
1986 年;1988 年房地产业到达了第二次的高潮;好景不长,1989 年又一次的进入了
低谷;以后开始逐渐复苏,1992 年到达第二次的高潮;而在 1993 年又开始进入了低
谷时期。
在对基础上面指标性的分析,我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大
区域:即过冷区〔0<DIt<0.23〕,冷区〔0.24<DIt<0.49〕,适度区〔0.49<DIt<0.73〕,
热区(0.74<DIt<0.85),过热区(0.85<DIt<1).这五个区域又可进一步分为两个较大的区域,
不景气区域〔0<DIt<0.5〕,包含前两个区;景气区域〔0.5<DIt<1〕,包含后三个区。
除外,根据图形可以很明确的找出相对应的萧条期转折点、景气上转点、景气分割
点、景气下转点等。
1.3 房地产周期与宏观经济周期关系
有不少人认为两者之间基本是一致的,如果真是人们认为的这样,那么单独进行
研究房地产市场经济周期的意义就不大或完全没有必要了。其实,从房地产市场经济
周期和宏观经济周期来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系和
波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4 - 5 年(后面还将论及) 。而复苏期、
繁荣期、衰退期、萧条期这四个阶段在时间上的不一致。一般而言,而繁荣、衰退期
过于超前,房地产的复苏期、萧条期滞后。分析这种差异,不仅有理论意义,更重要的
是在实践中,房地产投资者和国家的宏观调控可通过波动的时差进行决策,即可根据房
地产的波动来分析预示宏观经济的走势,可根据宏观经济的趋势,来进行房地产业有效
的预测。
1.3.1 复苏阶段
复苏阶段看,即使房地产业是基础性和传导性产业,由于价值过大,资金使用较多,
生产周期较长,并不是工厂化单件设计的计件生产,因此当房地产市场经济出现复苏时,
房地产业开发商们需要经过较长时间筹备、计划才能投入生产,因此,房地产业复苏要
稍微滞后于宏观经济的,却很短暂。
1.3.2 高涨期
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高涨期看,房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得很快。由于房地产经过了复
苏期阶段的前期准备,它的先导性和基础性作用充分的显示出来了。首先是拥有了
市场,由于市场经济的快速发展、人们的收入水平也在逐渐提高、全社会都对各式各
样的商业用房、工业用房、写字楼以及各类住宅别墅等的需求开始扩张,带动了房地
产业市场的迅速发展;其次就是拥有了足够的资金成本,在快速发展的并且有市场的情
况下,开发商们不仅可以快速的运用自有资金的周转,同时还可以取得更多的贷款,使
房地产业得到更快的发展;其次就是价格的刺激,开发较长的周期是房地产产品一
个特点,一般需要1 - 2 年,有的开发时间较长。当需求逐渐扩张时,会引起楼价上涨,
由于楼宇的供应价格弹性较小,从而加剧了楼价的进一步上场。
如以下图 ,当供求到达平衡时,房地产的供应量为Q0 ,房地产的价格为P0。随着
对房地产需求的扩张,由D 移动到D′,假设供应的楼市能及时适应市场的需求,将供应
量由Q0增加到Q′,即供应曲线S 移动到S′,当楼价会在市场供求仍保持在P0的状态下
到达了平衡。由于本身存在着一定的生产周期,所以楼宇的供应量在短期内仍维持
图二:高涨期阶段房地产下宏观经济
在Q0 的水平之上,因此最终使楼价上升至由Q0供应量所决定的价格P′上,而不是P0
或P 〃(如图表示)
1.3.3 衰退期
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P
P
′
s
P
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s
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O
D′
D
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Q″ Q′
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XIAOCHAO951
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