【万科地产新项目前置工作制度】是万科企业为了提高项目运营效率、确保前置工作质量以及控制投资风险而制定的一项重要制度。此制度主要应用于上海区域内所有新项目的开发流程，覆盖了从项目信息获取到决策之前的各项关键工作。
前置工作主要包括以下几个方面：
1. 土地属性分析：对项目的土地性质、权属、开发限制等因素进行全面了解，以评估其开发潜力。
2. 客户定位：研究目标市场的消费者需求，确定项目的潜在客户群体。
3. 产品建议书：提出项目的产品设计和规划，包括住宅、商业等业态的配置。
4. 规划方案设计：根据客户需求和土地条件，初步设计项目规划方案。
5. 成本控制：估算项目开发的各类成本，以确保经济效益。
6. 经济测算：评估项目的财务可行性，包括投资回报率、利润预测等。
责任分工明确，具体如下：
1. 成员公司总经理：负责决定是否跟进项目，设定战略要求，并审核前置工作的真实性和可行性。同时，对项目的现金流预测和经营负责。
2. 成员公司项目发展部：全面管理和协调前置工作，收集土地信息，编制相关报告，发起立项和决策会议，以及负责项目获取。
3. 成员公司市场营销部：进行市场、客户和产品定位分析，编写产品建议书，并确定销售和定价策略。
4. 成员公司设计部：负责设计用地分析，选择产品系列，完成前置设计工作。
5. 成员公司财务管理部：负责经济测算和运营排定，确保项目的财务健康。
6. 成员公司工程管理部：负责项目开发计划的制定和实施。
7. 成员公司成本管理部：负责成本测算和目标成本设定，全程控制成本。
新项目前置工作流程分为两个阶段：
1. 决策会前周期（68天）：从项目启动到决策会，完成市场研究、规划设计、成本预估等关键环节。
2. 决策会后工作周期（30天）：在项目获取后，进行产品决策会，确定规划方案，并对目标成本和经营进行审查。
在新城市项目发展中，区域管理层将负责决策是否跟进，相应成员公司的专业部门职能可能由区域本部承担。
万科地产的新项目前置工作制度是项目成功的基础，通过明确的工作流程和责任分配，确保了项目从早期策划到实施的高效、有序进行。
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