【免费】人大国发院-中国35大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）--106页.pdf资源-CSDN文库

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一、引言

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二、住房支付能力理论模型

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（一）住房支出收入比理论上限值

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（二）住房支付能力划分

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三、中国 35 个大中城市房租支付能力指数及其分布

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（一）房租支付能力划分

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（二）数据及说明

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（三）房租支付能力指数

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（四）35 个大中城市房租支付能力指数分布

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（五）按城市等级划分的房租支付能力分布

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（六）按区域划分的房租支付能力分布

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（七）中国 35 个大中城市房租支付能力排名

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（八）主要结论与政策建议

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四、中国 35 个大中城市房价支付能力指数及其分布

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（一）房价支付能力划分

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（二）数据及其说明

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（三）35 个大中城市房价支付能力指数分布

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1、理性预期下中国 35 大中城市房价支付能力指数分布

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2、非理性预期下中国 35 大中城市房价支付能力指数分布

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（四）按城市等级划分的房价支付能力分布

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（五）按东、中、西部城市划分的房价支付能力分布

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（六）中国 35 个大中城市房价支付能力排名

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（七）主要结论与政策建议

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五、中国 35 个大中城市住房支付能力指数联合分布

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（一）理性预期下中国 35 大中城市住房支付能力指数联合分布

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（二）非理性预期下中国 35 大中城市住房支付能力指数联合分布

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（三）主要结论与政策建议

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103

一、引言

自 1998 年，中国进行住房市场化改革，福利住房制度逐步取消。房改前，住房是社会福利的

一部分，主要由政府部门和国有企业提供，居民住房问题与工作单位的财力紧密相关。房改后，住

房需求被释放，房价快速上涨，一些城市中低收入家庭面临“买不起房”问题。自 2017 年一些城市房

租上涨过快，中低收入者又面临“租不起房”问题。据此，中国是否面临住房支付能力问题？是全国

范围还是少数城市？通常，居民住房支付能力有两种典型测度方法，一是房价收入比，二是租金收

入比，前者衡量居民房价的支付能力，后者衡量居民房租的支付能力。本研究通过科学构建住房支

付能力指数回答上述问题，为解决中国住房问题，防范和化解住房泡沫和金融风险提供参考依据。

住房支付能力通常是指家庭收入和住房支出之比。若家庭住房支出与收入之比合理，则住房支

出可承受。美国联邦住房租赁援助计划设定了 30%的住房支出与收入比，以此判断需要援助的家庭。

美国抵押贷款发放标准与 30%的门槛设定基本一致，借款人的抵押贷款支付额不能超过其收入的

29%，否则不可支付。准确测度住房支付能力是非常困难和颇有争议的。目前，测度住房支付能力

的指标包括收入指标（Percentage of Income Measure ）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标

（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住

房可支付性不匹配度（Housing Affordability Mismatch）五类。其中，收入指标和居住贫穷指标是需

求指标，供给量指标是供给指标，住房可支付性不匹配度是供求结合指标。收入指标通过计算中间

收入者（Median Income Household）住房支出占其收入比重来测度住房支付困难。但是，不同国家

收入指标边界值是不同的，而且不同时期家庭收入、偏好、住房质量、住房支出也不同，收入指标

边界值的确定缺乏理论基础，且是静态而非动态指标。居住贫穷指标是指住房成本超过了家庭收入

能用于住房的最大值（Stone，1994，2006）。因能用于住房的支出随家庭收入、规模和类型不同而

不同，居住贫穷指标很难确定非住房支出的最小值。质量指标是指一定比重家庭收入能否满足一定

住房质量而产生的住房成本（Lerman & Reeder，1987）。若不能满足，则存在住房支付困难。该指

标缺陷在于：一是满足一定质量的住房能否满足低收入者的需求；二是家庭收入仍为暂时性收入；

三是有关质量的数据难以取得。供给量指标包括一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房

数量（Bogdon et al .，1994）。供给量指标缺陷在于两方面：一是未考虑区位和社区特征；二是仍然

将收入的 30%作为住房可支付性标准。住房可支付性不匹配度是指特定收入的家庭可支付住房数量

与该收入组家庭数量之比（Bogdon & Can，1997）。尽管住房可支付性不匹配度将供求结合起来，

但其缺陷仍然将 30%作为可支付性的指标。鉴于市场不完善，不同细分市场以及复杂的监管制度，

住房服务的实际价格差异大，Thalmann（1999）建议使用平均租金与收入之比作为租金收入比。

Thalmann 假设平均租金数据可得，但事实可能并非如此。Thalmann（2003）进一步将过度消费的家

庭和真正住房贫困的家庭区分开来。综上，传统的住房支出收入比缺乏理论基础，难以动态衡量住

户支付能力。此外，因低收入家庭无力负担其他必需支出，30％的住房支出收入比对低收入家庭仍

过高。尽管 Thalmann 指数改进了传统的住房支出收入比，但未考虑低收入家庭的实际负担能力问

题。住房支出收入比在 25%-30%时，低收入家庭可能仍无法承担住房支出。一种改进住房贫困测度

的方法是对最新的一揽子非住房必需品进行测度（Kutty，2005）。

在成因方面，Stutz & Kartman（1982）认为住房支付能力的决定因素包括气候，人均收入以及

土地和房地产调控政策，建议放松管制和取消财产税。Quigley & Raphael（2004）发现租金上涨加

剧了贫穷和接近贫困家庭的负担，现有土地制度导致住房供给减少和住房价格上升。Skaburskis（2004）

使用 1991 年和 1996 年加拿大人口普查数据发现，住房贫困增长的重要因素是就业率和家庭收入。

Guest（2005）调查了澳大利亚首次买房家庭的住房支付能力问题，发现住房支付政策对住房需求和

房价的影响很小。Wood & Stoakers（2006）使用 1981-2001 年澳大利亚维多利亚城数据考察了住房

支付能力的长期趋势，发现家庭特别是低收入家庭的住房支付能力长期更强。Norr is & Shi els（2007）

发现，高房价未导致爱尔兰住房支付困难，但使首次购房者购房更困难。张清勇（2007）采用房价

收入比（PIR）对 1999-2005 年中国省级数据发现，4 个省的 PIR 小于 4，25 个省的 PIR 介入 4-8，

北京和上海的 PIR 分别为 10.3 和 8.4，但使用固定住房面积衡量 PIR 存在偏差。周仁等（2010）采

用剩余收入法和供需不匹配性对 2000-2010 年上海住房市场的研究发现，房价上涨使住房支付能力

恶化，住宅户型结构不合理是住房可支付能力恶化的主因。况伟大等（2010）开发了动态住房支付

能力指数，并用中国 35 个大中城市数据进行实证检验。

综上，住房支付困难是指“有钱买不起房（Housi ng Affordability Problem）”，并非“有钱买不

到房（Housing Accessibility Problem）”。因此，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指

标很难正确反映住房支付困难问题。尽管收入指标和居住贫穷指标能较好反映住房支付困难，但收

入指标是静态指标而非动态指标，居住贫穷指标无法准确划分基本消费品种类和数量。据此，本研

究的贡献在于，基于恩格尔系数的住房支付能力指数不仅动态界定了收入指标理论边界值，而且解

决了居住贫穷指标在估算基本消费品种类和数量方面遇到的困难。本研究报告余下部分如下：第二

部分是基于恩格尔系数确定住房支出收入比理论上限值，构建住房支付能力指数，第三部分是中国

35 个大中城市房租支付能力指数及其分布，第四部分是中国 35 个大中城市房价支付能力指数及其

分布，第五部分是中国 35 个大中城市住房支付能力指数联合分布。

二、住房支付能力理论模型

（一）住房支出收入比理论上限值

为克服现有研究不足，本研究基于恩格尔系数构建住房支付能力理论模型，确定住房支出收入

比理论上限值。众所周知，住房与食品是人们的最基本需求。简单起见，本研究假定家庭收入全部

用于住房和食品。即，

ttt

YHF

。式中，

、

和

分别表示家庭收入、住房支出、食品支

出。由此可得：

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