【免费】房地产行业1~5月统计局数据深度点评：投资销售双双回落-0617-中信建投-21页.pdf资源-CSDN文库

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证券研究报告·行业深度研究

投资销售双双回落——1-5 月

统计局数据深度点评

土地端：成交保持收缩，溢价率回落

1-5 月土地购置面积同比-33.2%，跌幅减少 0.6pct，土地成交价款

同比-35.6%，跌幅扩大 2.1pct。 1-5 月全国土地购置面积的降幅

与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距，意味着其余

广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于

棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少，房企

纷纷重新聚焦二线和强三线城市，普通三四线城市拿地明显减

少。而百城土地供需比仍处于 1 以上，说明供应并未缺席，到

位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少，

百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。

开工端：单月高基数下略有回落

1-5 月房屋新开工面积同比+10.5%，增速较上月降低 2.6pct。5 月

房屋新开工面积增速出现回落，由 4 月的 15.5%降至 4%，下降

11.5pct，主要原因还是在于去年基数较高，另一方面在于 5 月份

市场销售下行，去化率有所下降所致。展望下半年，我们认为在

当前去化率调整，房企融资边际收紧的情况下，短期内新开工有

所波动，但从全年来看，行业流动性层面依然相对宽松，一二线

城市去化率保持高位，房企开工推货意愿依旧强烈，新开工预计

回落幅度不会太大。

投资端：高位回落

1-5 月房地产开发投资同比+11.2%，增幅缩小 0.6pct。5 月单月投

资增速有所回落，我们认为主要是由于随着棚改力度逐步趋弱，

土地购置费也面临下降所致。展望下半年，尽管短期内流动性存

在压力，但今年整体流动性较去年宽松，一定程度上保障了施工

强度。全年来看，施工支撑投资，投资不会太差且更具质量。

销售端：如期重归回落

1-5 月商品房销售面积同比-1.6%，下滑 1.3pct，商品房销售金额

同比+6.1%，增速收窄 2.0pct。5 月市场销售回落基本符合我们预

期，在三四线销售动能不足之下，我们跟踪的重点 40 城数据与

市场整体的成交走势将变得更加吻合，而该数据在 5 月同比

+14.5%，增速较 4 月-19.4pct，出现明显下滑。总体而言，我们继

续维持此前销售逐步筑底的判断，考虑到三季度高基数的压力之

下，市场销售增速将继续下行。

资金端：销售回款端资金减速，国内贷款保持提升

1-5 月房地产开发企业到位资金同比+7.6%，下滑 1.3pct，资金面

小幅趋紧。到位资金增速出现小幅下滑，主要是由于自筹资金、

以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款下滑所致。整体

来看，销售回款端、债券及股权融资端出现一定程度资金来源减

速，但银行贷款和非银贷款端仍有一定支撑。

维持

买入

江宇辉

jiangyuhui@csc.com.cn

18621759430

执业证书编号：S1440517120002

研究助理：尹欢科

yinhuanke@csc.com.cn

18616396058

发布日期：

2019 年 06 月 17 日

市场表现

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2019/1/14

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2019/3/14

2019/4/14

2019/5/14

房地产开发

沪深300

房地产

行业深度研究报告

房地产

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开发投资端数据详解 ............................................................................................................................................... 1

土地端：成交保持收缩，溢价率回落 ........................................................................................................... 1

土地成交保持收缩，百城数据好于全国 ............................................................................................... 1

溢价率有所回落，流拍率持续改善 ....................................................................................................... 2

开工端：单月高基数下略有回落 ................................................................................................................... 3

投资端：高位回落 ........................................................................................................................................... 4

市场供需及资金端数据详解 ................................................................................................................................... 7

销售端：如期重归回落 ................................................................................................................................... 7

供给端：一线缩量，二线放量但仍不足 ....................................................................................................... 8

库存端：一线回落，二线抬升 ....................................................................................................................... 9

资金端：销售回款端资金减速，国内贷款保持提升.................................................................................. 10

政策端解读 ............................................................................................................................................................. 14

流动性层面：短期内房企资金压力有所增加 ............................................................................................. 14

地方层面：抑制市场过热，多城调整土拍规则 ......................................................................................... 14

图表目录

图表 1：单月土地购置面积（万平） .................................................................................................................. 1

图表 2：土地购置面积累计同比 .......................................................................................................................... 1

图表 3：土地成交价款单月同比及累计同比 ...................................................................................................... 1

图表 4：土地购置费用单月同比及累计同比 ...................................................................................................... 1

图表 5：百城住宅用地成交面积及同比 .............................................................................................................. 2

图表 6：百城土地成交结构 .................................................................................................................................. 2

图表 7：百城住宅用地供应面积及同比 .............................................................................................................. 2

图表 8：百城土地供需比 ...................................................................................................................................... 2

图表 9：百城土地成交楼面均价（元/平方米） ................................................................................................. 3

图表 10：百城土地成交溢价率（%） ................................................................................................................. 3

图表 11： 300 城流拍率 ......................................................................................................................................... 3

图表 12： 300 城分能级流拍率 ............................................................................................................................. 3

图表 13：住宅单月新开工面积（万平） ............................................................................................................ 4

图表 14：办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（%） ......................................................................... 4

图表 15：单月销售面积增速和单月新开工增速 ................................................................................................ 4

图表 16：房地产单月投资额与累计同比 ............................................................................................................ 5

图表 17：房地产开发投资累计同比（%） ......................................................................................................... 5

图表 18：施工面积累计同比 ................................................................................................................................ 5

图表 19： PSL 余额及增速 .................................................................................................................................... 5

图表 20： 2019 年各省棚改计划变化 ................................................................................................................... 5

图表 21：住宅单月销售面积（万平） ................................................................................................................ 7

图表 22：住宅单月销售金额（亿元） ................................................................................................................ 7

行业深度研究报告

房地产

请参阅最后一页的重要声明

图表 23：住宅累计销售面积及同比增速 ............................................................................................................ 7

图表 24：住宅单月成交均价及同比增速 ............................................................................................................ 7

图表 25：分区域商品房销售面积累计同比（%） ............................................................................................. 8

图表 26：分区域商品房销售金额累计同比（%） ............................................................................................. 8

图表 27：重点城市一手房成交同比增速 ............................................................................................................ 8

图表 28：重点城市一手房成交结构 .................................................................................................................... 8

图表 29：重点 21 城批准上市面积及批售比 ...................................................................................................... 9

图表 30：重点 21 城批准上市面积同环比 .......................................................................................................... 9

图表 31：一线城市批准上市面积及批售比 ........................................................................................................ 9

图表 32：二线城市批准上市面积及批售比 ........................................................................................................ 9

图表 33：重点 19 城库存及去化周期 ................................................................................................................ 10

图表 34：重点 19 城库存面积同环比 ................................................................................................................ 10

图表 35：一线城市库存及去化周期 .................................................................................................................. 10

图表 36：二线城市库存及去化周期 .................................................................................................................. 10

图表 37：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%） ........................................................................................11

图表 38：资金来源同比与投资增速比较（%） ................................................................................................11

图表 39：全国首套房平均贷款利率 ...................................................................................................................11

图表 40：全国二套房贷平均利率 .......................................................................................................................11

图表 41： 2018 年以来流动性持续宽松 ..............................................................................................................11

图表 42： 2019 年部分重点房企融资成本相较 18 年有所下降 ........................................................................ 12

图表 43： 2019 年 5 月以来全国性房地产政策 ................................................................................................. 14

图表 44： 2019 年 5 月以来各城市政策 ............................................................................................................. 15

图表 45：各城市土拍规则政策调整情况 .......................................................................................................... 16

行业深度研究报告

房地产

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开发投资端数据详解

土地端：成交保持收缩，溢价率回落

土地成交保持收缩，百城数据好于全国

1-5 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 33.2%，跌幅减少 0.6pct，其中 5 月同比下降 32.9%，跌

幅较 4 月收窄 0.4pct。1-5 月土地累计成交价款同比下滑 35.6%，跌幅扩大 2.1pct，其中 5 月土地成交价款同比

下滑 39.9%，跌幅较 4 月缩小 7.8pct。

图表1：单月土地购置面积（万平）

图表2：土地购置面积累计同比

资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部

图表3：土地成交价款单月同比及累计同比

图表4：土地购置费用单月同比及累计同比

资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部

虽然全国土地成交维持低位，但根据 5 月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交数据仍好于

全国。其中，一线城市成交土地建筑面积由上月的-7%转正为本月的 173%，二线城市成交建面由上月的上涨 33%

略减为 9%。百城土地供需结构方面，5 月百城土地供需比为 1.19，其中，规划土地建筑面积供应 11514.9 万平

方米，同比减少 12.40%，土地成交建面 9692.78 万方，同比下降 5.72pct。

1-5 月全国土地购置面积-32.9%的降幅与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三

四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少，

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成交价款：累积增速土地成交价款：单月同比

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本年土地购置费:累计增速土地购置费单月同比

行业深度研究报告

房地产

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房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市，普通三四线城市拿地明显减少。而百城土地供需比仍处于 1 以上，说明

供应并未缺席，到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少，百城土地成交趋降的态势将可

能在之后几个月份延续。

图表5：百城住宅用地成交面积及同比

图表6：百城土地成交结构

资料来源：

wind

，中信建投证券研究发展部

资料来源：

wind

，中信建投证券研究发展部

图表7：百城住宅用地供应面积及同比

图表8：百城土地供需比

资料来源：

wind

，中信建投证券研究发展部

资料来源：

wind

，中信建投证券研究发展部

溢价率有所回落，流拍率持续改善

从百城土地成交楼面价来看，5 月份一线城市土地成交楼面均价较上月上涨 14.5%，二、三线城市分别环比

上涨 3.3%和 12.8%，一线城市涨幅靠前。土地流拍率方面，年初以来流拍率呈持续下降趋势，二三线城市 2 季

度至今的流拍率相较一季度继续回落，一线城市则继续保持零流拍。

宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率在连续 6 个月保持上涨后迎来回落，环比下降了 3.7pct。分能级城

市来看，一线城市本月土地成交多为非核心商办用地和保障性住宅地等，因此整体溢价率较 4 月的 16.3%降至 5

月的 5.5%；二线城市中由于多个城市采取了“限地价”的方式以及主城区优质地块供应占比减少，整体溢价率较

4 月下降 2.2pct 至 21.7%；三线城市溢价率则下降 4.6pct，但仍保持在 26.4%的相对高位。

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成交面积（万平方米）成交面积同比

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一线城市二线城市三线城市

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规划土地供应建筑面积（万平方米）同比

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供需比

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