房地产行业交易链专题系列（1）：存量市场大势所趋，成长空间广阔-0327-海通证券-21页.pdf
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[Table_MainInfo]
行业研究/房地产/房地产 证券研究报告
行业专题报告
2019 年 03 月 27 日
[Table_InvestInfo]
投资评级
优于大市
维持
市场表现
[Table_QuoteInfo]
资料来源：海通证券研究所
相关研究
[Table_ReportInfo]
《一二线城市二手房市场成交量出现回
暖》2019.03.17
《一文看懂房地产税》2019.03.12
[Table_AuthorInfo]
分析师:涂力磊
Tel:(021)23219747
Email:tll5535@htsec.com
证书:S0850510120001
分析师:杨凡
Tel:(021)23219812
Email:yf11127@htsec.com
证书:S0850518070003
房地产交易链研究系列（1）——
存量市场大势所趋，成长空间广阔
[Table_Summary]
投资要点：
城市发展成熟后阶段，存量市场体量超越新房。存量房市场崛起滞后于新房，
在城市发展进入成熟阶段后先前交易的新房由房主根据市场情况和自身需要进
入二手房交易市场。随着城市开发到一定程度，土地资源越来越稀缺，新房供
应受土地影响体量难免受到制约。与此同时存量房市场体量不断增加。伴随城
市发展过程中经济水平的提升、人均消费能力的提高、人口流入、房屋自有率
的提升，存量房交易市场将会逐渐活络。以中国香港和美国为例，2014-2018
年二手房住宅成交套数分别是新房成交套数的 3 倍和 4 倍。
我国一线城市和部分二线城市已经进入存量市场。我国一线城市已经步入存量
市场，2018 年北京存量房成交套数比新房成交套数高出 3.35 倍、上海 1.3 倍、
广州 1.12 倍、深圳 2.2 倍。八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、
苏州、南昌、厦门）2010 年至 2018 年二手房成交套数与新房成交套数比值呈
现上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。
二手房市场短期波动大，市场回暖弹性强。二手房房价本质上受城市长期人口
净流入影响，人口净流入多，需求多，交易活跃度高，二手房价抬升。但同时，
二手房市场也受到新房市场政策的联动影响，承接新房限购的溢出需求。此外，
二手房市场交易相对灵活，对买房者来说选择范围较广，可以满足小户型需求。
其本身 C2C 的特点使得二手房市场波动性较新房市场更大。在市场出现回暖的
环境下，其交易量提升的弹性较新房市场更强。
存量市场大势所趋，价值体量具备成长空间。广义上来看，存量房市场中包含
二手房经纪业务、住房租赁和物业。房地产经纪公司在存量市场中可以经营的
业务包括新房代销、二手房经纪业务、长租公寓以及衍生增值服务（例如金融
业务）。由于房地产中介在交易环节和客户的交集并非是重复多次的。房地产中
介在服务租赁客户的同时可以挖掘购房需求并撮合交易，在寻找潜在一手房和
二手房的同时可以挖掘租赁需求。由于业务的联动性较强，房地产经纪公司通
常同时做交易和租赁业务。我们对二手房交易和租赁市场进行了大致估算：
二手房交易规模：2018 年十个一二线城市的二手房市场交易规模约为
2.6 万亿元。借鉴发达国家存量市场指标，我们预计十个一二线城市二手
房交易市场五年规模可能达到 5.3 万亿元，增长翻倍。对标发达国家，
我们预计全国二手房交易规模长期可达 10.75 万亿元。
租赁市场规模：我们估算全国流动人口和非流动人口（毕业学生为主）
产生的租赁需求所对应的租赁收入规模约为 1.5 万亿元。
总体来说，我们认为房地产行业未来走向存量市场是规律使然，我国目前存
量市场处于初步阶段，未来成长空间广阔。
风险提示：二手房交易行业短期交易量波动较大。
-34.79%
-27.74%
-20.68%
-13.63%
-6.58%
0.47%
2018/3 2018/6 2018/9 2018/12
房地产 海通综指
20063533/36139/20190328 10:22
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