房地产行业日本住房制度启示录：日本房地产市场大起大落的终极逻辑-0410-恒大研究院-63页.pdf

"房地产行业日本住房制度启示录：日本房地产市场大起大落的终极逻辑" 日本房地产市场的运行过程中，产生过两次危机，第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，第二次危机产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境。两次危机的结局迥异，在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。 第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，土地价格不断飙升，1955-1974 年全国城市地价指数上涨 28 倍、六大城市上涨 34 倍。受加息和土地税收改革双重冲击，1974 年地价下跌，但在 1976 年之后重拾涨幅。 第二次危机产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境，1979 年土地税收政策放松，降低了个人交易成本和法人长期持有成本，导致地价上涨开始提速；1984 年“日元-美元委员会”成立，日本金融市场对外开放和日元国际化步伐不断加快；1985 年《广场协议》签署，日元升值、出口下降，政府开始多次降息并放松金融管制。在低利率、金融自由化、国际资本涌入刺激下，1986-1990 年日本房地产泡沫再次膨胀，全国和六大城市地价指数年均涨幅高达 8.3%和 20.6%。 日本政府实施加息、加税、不动产融资总量控制等措施，1991 年房地产泡沫被刺破，随后日本经济陷入“失去的二十年”。紧缩政策导致房地产泡沫在 1991 年破灭，并从商业地产传导至住宅地产、从东京圈蔓延至日本全境。 日本两次房地产危机的结局迥异，第一次危机重拾上涨，第二次危机终结了黄金时代。两次危机的背景显著不同，经济发展阶段不同、人口结构不同。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞；第一次危机爆发时日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而第二次危机爆发时日本老龄化问题已十分严峻，65 岁以上人口占比高达 12.6%。 本研究报告通过对日本房地产市场的深入研究，探究其孕育房地产泡沫的终极逻辑，为我国住房制度改革和长效机制建设提供参考。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大松大紧，正是验证我们经典判断的典型样本。