没有合适的资源?快使用搜索试试~ 我知道了~
房地产行业房企融资渠道现状与趋势:结构稳定,证券市场融资占比回升-0613-银河证券-37页.pdf
需积分: 0 0 下载量 55 浏览量
2023-07-27
13:00:43
上传
评论
收藏 1.46MB PDF 举报
温馨提示
试读
37页
房地产行业房企融资渠道现状与趋势:结构稳定,证券市场融资占比回升-0613-银河证券-37页.pdf
资源推荐
资源详情
资源评论
www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明
行业深度报告
●
房地产行业
2019 年 6 月 13 日
房企融资渠道现状与趋势:
结构稳定,证券市场融资占比回升
房地产行业
推荐 维持评级
核心观点:
目前,房地产企业融资渠道主要分为银行贷款、非标融资、股权融
资、其他资金、债券融资、利用外资与供应链融资七大类。
房产开发贷款余额增速回升,银行表内信贷对房地产企业的总体融
资支持增加。银行贷款仍然是房企融资的重要的选择,且资质好的
龙头房企更能在严监管下取得贷款,行业集中度将进一步提高。房
产开发贷余额持续增长,保障性住房的建设力度持续加大,保障性
住房开发贷余额不断上升。
房地产企业是非标融资的最大主体,目前规模有所下滑,未来趋势
将是转投标准化债权。非标融资相对于债券信贷具有期限短,票息
高的特点。2016 年底非标仍是银行表内外投资的重要手段,但随着
2017 年底以来银监会出台的通知要求加强非标产品的监管,封堵非
标投资通道,规模均有所下滑。
房企最为常用的股权融资方式是依据项目进行定向增发,但 2018
年至今增发规模低迷。2015 年房企再融资进一步放开背景下,房企
增发规模激增,在 2016 年 930 之后房企再融资进行实质性暂停,
2018 年至今规模尚未恢复。
27.27%的融资额来自销售回款(即定金及预收款)。到 2019 年第一
季度末,商业性个人住房贷款余额同比增长 17.5%。而个人住房公
积金贷款在 2017 年购房政策调整的背景下,发放额较 2016 年下降
25%,发放政策从紧。个人住房公积金贷款规模不及商业性个人住
房贷款(2016 年及 2017 年仅为后者的 25%)。
信用债与资产证券化融资规模不断回升。2018 年房企发行信用债占
信用债市场总体的 6%,地产行业规模靠前。从结构分析,发行高
峰以公司债为主,低潮期依靠中期票据,净融资减少;从信用债发
行成本分析,房企发债成本较高,AA+企业发债数量最多。
赴港股权融资规模逐步增大,海外发债成本不断提高。从股权融资
来看,配售为最主要的融资途径,其次为代价发行与 IPO。境内外
股权融资的总体趋势较为同步,2018 年赴港股权融资额高于境内股
权融资额。从债券融资来看,“930”新政下境内融资受到限制的
房企开始着手尝试海外发债,从 2016 年开始保持翻倍的增速,在
2018 年达到亿元的高峰。房企海外发债的主要场所是新加坡和香
港。
供应链融资主要是应付账款和应付票据融资,是房企融资的第三大
途径。2018 年房企的应付账款和应付票据占其开发资金来源的
18.34%,其在 2018 年的融资总额为 3.73 万亿元,较 2017 年增长
11%,占实际到位资金的 11.74%。
分析师
潘玮 房地产行业分析师
:( 8610)6656 8212
:panwei@chinastock.com.cn
执业证书编号:S0130511070002
特别鸣谢
王秋蘅
:(8610)8357 4699
:wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
实习生 李思远 为研究报告提供支持
相对沪深 300 表现图
-
5.00%
0.0
0%
5.0
0%
10
.00%
15
.00%
20
.00%
25
.00%
30
.00%
35
.00%
40
.00%
45
.00%
1
8-12
1
9-01
1
9-01
1
9-01
1
9-01
1
9-02
1
9-02
1
9-02
1
9-02
1
9-03
1
9-03
1
9-03
1
9-03
1
9-03
1
9-04
1
9-04
1
9-04
1
9-04
1
9-05
1
9-05
1
9-05
1
9-05
1
9-05
1
9-06
沪深300 房地产(中信)
资料来源:中国银河证券研究院
相关研究
【银河地产潘玮】房地产:需求向好,
供 给 稳 定 , 静 待 政 策 结 构 化 宽
松.PPT-2018.12.29
【银河地产潘玮】房地产行业周报:
整体融资环境逐步好转 -2018.12.10
【银河地产潘玮】房地产行业周报:
四季度楼市或深度盘整,龙头及高成
长房企优势显著 -2018.11.12
行业深度研究报告/房地产行业
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。
目 录
一、房地产企业融资渠道探究:结构稳定,自筹资金增加 .................................................................................. 1
二、银行贷款:银行贷款仍然是房企融资的重要的选择 ...................................................................................... 2
(一)房产开发贷................................................................................................................................................................ 2
1
、房产开发贷:保障房开发贷贡献较高增速
...................................................................................................... 3
2
、地产开发贷款:回落后增速平稳
...................................................................................................................... 4
(二)房产并购贷................................................................................................................................................................ 5
1
、房地产并购贷占银行整体并购贷款业务量超过三分之一
.............................................................................. 5
2
、并购贷可以用来投资股权
.................................................................................................................................. 6
3
、国家政策严控房地产并购贷
.............................................................................................................................. 6
三、非标融资:房地产行业是非标发债的最大主体 ............................................................................................. 7
(一)银行流向非标资金监管趋严 .................................................................................................................................... 7
(二)委托贷款.................................................................................................................................................................... 9
(三)信托贷款.................................................................................................................................................................. 11
四、自筹资金(股权融资):证券市场融资的主要方式 ....................................................................................... 12
五、其他资金——销售回款:房企到位资金的主要来源 ..................................................................................... 13
(一)定金及预付款 .......................................................................................................................................................... 13
(二)个人按揭贷款 .......................................................................................................................................................... 14
1
、商业性个人住房贷款
........................................................................................................................................ 14
2
、个人住房公积金贷款
........................................................................................................................................ 15
(三)消费贷 ..................................................................................................................................................................... 16
(四)个人租赁住房贷款 .................................................................................................................................................. 17
六、其他资金——债券融资:未来占比将持续提升 ............................................................................................ 18
(一)房地产信用债 .......................................................................................................................................................... 18
1
、地产债发行规模靠前,具体发行量受政策影响强烈
.................................................................................... 18
2
、发行高峰期以公司债居多,低峰期以中期票据居多
.................................................................................... 20
3
、地产债发行量上升,净融资额同比减少
........................................................................................................ 24
4
、房企发债成本高于平均水平
............................................................................................................................ 24
(二)资产支持证券 .......................................................................................................................................................... 25
七、利用外资:房企利用外资愈加频繁和多样化 ................................................................................................ 27
(一)海外股权融资 .......................................................................................................................................................... 27
(二)海外债券融资 .......................................................................................................................................................... 29
八、应付账款和应付票据:保持稳定的来源贡献度 ............................................................................................ 30
插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 32
表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 33
行业深度研究报告/房地产行业
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。
1
一、房地产企业融资渠道探究:结构稳定,自筹资金增加
根据中国统计局的口径,房地产开发资金按照来源的从大到小分别是其他资金、自有金、
各项应付款、国内贷款、利用外资。在 2018 年分别占开发资金总来源的 42%、18%、12%、1%。
就具体的分类而言,房地产开发资金主要来源于自有资金(27.47%)、销售回款(定金及预收款)
(27.27%)、各项应付款(工程款)(9.57%)、国内贷款(银行贷款)(9.36%)。 与 2017 年房企
开发资金来源相比,呈现出结构较为稳定,贷款数量下降,自筹资金增加的趋势。
表 1:2018 年房地产开发资金来源及分类
统计局分类
2018 年房地产开发资金(亿元)
2018 年各渠道占
总开发资金比值
2018年各大类比值
2017年各大类比值
国内贷款
银行贷款
19026
9.36%
11.81%
13.31%
非银行金融
机构贷款
4979
2.45%
利用外资
外商投资及
其他
108
0.05%
0.05%
0.09%
自有资金
企事业单位
自有资金及
其他
55831
27.47%
27.47%
26.82%
其他资金
定金及预收
55418
27.27%
42.32%
42.05%
个人按揭贷
款
23706
11.66%
其他到位资
金
6896
3.39%
各项应付
款
工程款
19442
9.57%
18.34%
17.74%
其他
17831
8.77%
累计值
203236
100%
100%
100%
资料来源:wind、中国统计局、中国银河证券研究院
注:统计局在统计口径上,融资大类仅包括房企实际到位资金,其包括国内贷款、自筹资金、其他资金和利用外资,不包括各项应付款。本文所采
用的统计口径包括了各项应付款。
表 2:房地产资金来源细分分类及占比
统计局分类
细分分类
2018 年来源占比
国内贷款
银行贷款
银行贷款:开发贷及并购贷
9.36%
非银行金融机构贷款
非标融资:包括委托贷款和信托贷款
2.45%
利用外资
对外借款与外商直接投资
海外股权融资
0.05%
海外债券融资
自筹资金
自有资金、其他自筹资金
主要包括股权融资
27.47%
其他资金
定金及预收款
销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款)
42.32%
个人按揭贷款
其他到位资金
债券融资
3.39%
行业深度研究报告/房地产行业
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。
2
各项应付款
应付工程款
供应链金融
18.34%
其他应付款
总计
融资大类
融资大类
100%
资料来源:wind、中国统计局、中国银河证券研究院
二、银行贷款:银行贷款仍然是房企融资的重要的选择
广义的房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款,具体包括土地
储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款等。在金融机构发放的贷款中,最
主要份额来自银行。个人住房贷款在统计局房地产资金来源统计口径中属于“其他资金”中的
“个人按揭贷款”,我们将在稍后章节进行分析。
图 1:房地产贷款余额及细分数据
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
房地产开发贷款余额(万亿元) 个人住房贷款余额(万亿元)
商业性房地产贷款余额(万亿元)
资料来源:WIND,国家统计局,中国银河证券研究院
商业性房地产贷款主要由房地产开发贷款与个人住房贷款两部分组成。其中个人住房贷款
占商业性房地产贷款的 67%,房地产开发贷款占比在 22%左右。2013 年下半年以来,商业性房
地产贷款保持着同比 20%的增长,根据统计局数据,2019 年 3月商业性房地产贷款余额为 40.52
万亿元。
商业性房地产贷款中,即银行体系流入房企的贷款中,房地产最为依赖的信贷融资工具为
房地产开发贷和并购贷。我们本章节着重分析狭义的房地产贷款,也就是房地产开发贷及并购
贷。
(一)房产开发贷
根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中定义,房地产开发贷款是指向借款人
发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。可分为房产开发贷款和
地产开发贷款。
2018 年 6 月房产开发贷款与地产开发贷款余额分别为 81.8 万亿元与 14.6 万亿元,其规模
之比约为 5.6:1。其中,2016 年 9 月份以来房产开发贷款同比增速维持在 20%水平,持续高于地
行业深度研究报告/房地产行业
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。
3
产开发贷款增速。而地产开发贷款同比增速在 2016 年 3 月急剧下降后,于 2017 年 3 月开始缓
解,2018 年 6 月同比增速转正。
图 2:房地产开发贷款余额增长情况
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
0
2
4
6
8
10
12
2012-03
2012-05
2012-07
2012-09
2012-11
2013-01
2013-03
2013-05
2013-07
2013-09
2013-11
2014-01
2014-03
2014-05
2014-07
2014-09
2014-11
2015-01
2015-03
2015-05
2015-07
2015-09
2015-11
2016-01
2016-03
2016-05
2016-07
2016-09
2016-11
2017-01
2017-03
2017-05
2017-07
2017-09
2017-11
2018-01
2018-03
2018-05
房产开发贷款余额(万亿元)(左) 地产开发贷款(万亿元)(左)
房产开发贷款余额同比(%)(右) 地产开发贷款余额同比(%)(右)
资料来源:WIND,国家统计局,中国银河证券研究院
1、房产开发贷:保障房开发贷贡献较高增速
房产开发贷款,指的是金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款,包括了在土地开发阶
段发放,但是计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。
就房产开发贷而言,其在规模上,占房地产开发贷款总量的 80%以上,是开发贷的主要形
式。相比其它债权融资渠道,房产开发贷款的最主要优势是成本低,但对资格和用途的要求十
分严格。资质上,按照监管部门提供的名单发放贷款,并综合考虑房地产企业的资质、项目的
情况。用途上,只能用于特定项目满足“四三二”条件(即四证齐全、三成资本金、二级资质),
且随着项目的推进分阶段拨付,不允许资金跨地区使用。
政策上,房产开发贷额度不断收紧。2017 年 4 月 10 日银监会发布《关于银行业风险防控
工作的指导意见》坚持分类调控、因城施策,防范房地产领域风险。整顿银行房地产贷款,开
发贷额度全面收紧。2018 年 1 月银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,
部分商业银行暂停受理房地产新增授信和开发贷业务。
从数据来看,房产开发贷余额持续增长,截止 2018 年 6 月底,全国房产开发贷余额 8.18
万亿,同比增长 27.7%。房地产开发贷余额增速并没因为政策收紧而降低,反而在 2017 年 Q2
保持 15%到 25%的同比增长,在 2017 年全年保持 5%到 10%的持续增长。
其中,保障性住房开发贷余额不断上升,在房地产开发贷款余额中占比达到 42%,并不断
攀升,成为住房开发贷的重要来源。
我国从 2010 年起开始大规模的保障性住房建设,到 2014 年继续大力支持住房保障工作,
保障性住房开发贷款政策宽松,至 2014 年第三季度保障性住房开发贷余额已达至 1 万亿,之后
继续以高于房产开发贷款余额的增速增长。
2017 年围绕棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建设力度持续加大,在住建部在《住房
剩余36页未读,继续阅读
资源评论
2301_76429513
- 粉丝: 9
- 资源: 6730
上传资源 快速赚钱
- 我的内容管理 展开
- 我的资源 快来上传第一个资源
- 我的收益 登录查看自己的收益
- 我的积分 登录查看自己的积分
- 我的C币 登录后查看C币余额
- 我的收藏
- 我的下载
- 下载帮助
安全验证
文档复制为VIP权益,开通VIP直接复制
信息提交成功