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粤港澳大湾区专题报告

大湾区扬帆起航，区域发展迎新契机

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地产

2019 年 02 月 28 日

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强于大市（维持）

行情走势图

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证券分析师

杨侃

投资咨询资格编号

S1060514080002

0755-22621493

YANGKAN034@PINGAN.COM.CN

研究助理

郑茜文

一般从业资格编号

S1060118080013

ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.C

2019 年 2 月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

 楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018 年粤九城实现销售面积

8828 万平，同比增长 1.1%，占全国销售比重的 5.1%，其中广佛惠贡献

成交 50%以上。2015 年至今主要城市房价涨幅均超过 50%，除珠海外粤

九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来

在大湾区协同发展带动下，人均 GDP 与房价偏离较大的佛山、中山、江

门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018 年粤九城整体土地成

交 1.51 亿平，其中商业及住宅类占比仅 55.4%，广佛贡献 50%的土地出

让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角

城市土地开发强度均已超国际 30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。

 楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤

港澳大湾区占全国 GDP10%以上，但人均 GDP 仍显著低于世界三大湾区。

以科技创新为代表的旧金山湾区人均 GDP 遥遥领先，未来创新有望引领

粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为 1208 人/平方公里，低

于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人

口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球

极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲

要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同

时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。

 产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规

划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾

区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、

培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构

建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速

发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城

市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参

与城市更新衍生的投融资机遇。

 投资建议：粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶

段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、

产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投

资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时

关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面，

短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。

展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补

涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策

博弈的反弹机会。

 风险提示：1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019 年上半年

存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产

大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧

偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

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告，如经由未经许可的渠道获得研

究报告，请慎重使用并注意阅读研

究报告尾页的声明内容。

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正文目录

一、粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞.................................................... 6

1.1 大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略 ............................................................. 6

1.2 大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 .................................................................... 7

二、区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存............................................................... 8

2.1 楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 .................................................................... 8

2.2 房价梯队特征显著，整体增速远超全国 ...................................................................... 11

2.3 区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切............................................................... 13

三、经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石 .......................................... 16

3.1 区域经济基础良好，潜在增长空间犹存 ...................................................................... 16

3.2 人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进 ........................................................... 18

3.3 交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础 ................................................ 22

3.4 潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力 ...................................................................... 24

四、大湾区规划带来的产业契机探讨 ....................................................................... 25

4.1 园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫 .................................................... 25

4.2 物流地产及产业基金有望迎发展良机 ......................................................................... 27

4.3 把握城市更新带来的开发及投融资契机 ...................................................................... 28

五、投资建议 ............................................................................................................ 29

六、风险提示 ............................................................................................................ 29

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图表目录

图表 1 粤港澳大湾区各城市面积占比 ................................................................................. 6

图表 2 粤港澳大湾区行政区划图 ........................................................................................ 6

图表 3 粤港澳大湾区相关政策时间线 ................................................................................. 6

图表 4 2008 年后广东省服务业占比显著提升 .................................................................... 7

图表 5 近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升 ................................................................... 7

图表 6 粤港澳大湾区主要城市战略及产业定位 ................................................................... 7

图表 7 大湾区粤九限售、限购、限贷规定 .......................................................................... 8

图表 8 粤九城历年销售面积走势 ........................................................................................ 9

图表 9 2017-2018 粤九城销售面积占比持续下滑 ............................................................... 9

图表 10 粤九城与全国销售面积增速对比 ............................................................................. 9

图表 11 2018 年大湾区粤九城成交面积结构 ...................................................................... 10

图表 12 2018 年广东各城市商品房成交面积 ...................................................................... 10

图表 13 粤九城 2017-2018 年销售面积增速 ....................................................................... 10

图表 14 粤港澳大湾区主要城市库存（2018.12） .............................................................. 11

图表 15 粤港澳大湾区主要城市去化月数（2018.12） ....................................................... 11

图表 16 粤港澳大湾区 2018 年楼市均价 ............................................................................ 11

图表 17 大湾区粤九城住房均价走势 ................................................................................... 12

图表 18 五大城市群平均房价水平对比 ............................................................................... 12

图表 19 粤港澳大湾区主要城市房价收入比 ........................................................................ 13

图表 20 大湾区粤九城土地成交情况 ................................................................................... 13

图表 21 大湾区粤九城土地出让结构 ................................................................................... 14

图表 22 2018 年大湾区粤九城土地出让占比 ...................................................................... 14

图表 23 粤港澳大湾区九城地价走势图 ............................................................................... 14

图表 24 2018 年大湾区粤九城出让住宅用地地价 ............................................................... 15

图表 25 广东多个城市土地开发强度超 30%警戒线（2016） ............................................. 15

图表 26 粤九城居住用地占城市建设用地比例（2016） ..................................................... 16

图表 27 2017 年粤港澳大湾区 GDP 占比达 12% ............................................................... 16

图表 28 2016 年粤港澳大湾区出口占比较高 ...................................................................... 16

图表 29 粤港澳大湾区与三大湾区 GDP 对比 ..................................................................... 17

图表 30 粤港澳大湾区与三大湾区人均 GDP 对比 .............................................................. 17

图表 31 四大城市群与大湾区人均 GDP 对比（2017） ...................................................... 17

图表 32 粤九城人均 GDP（2018） .................................................................................... 18

图表 33 粤港澳大湾区各城市 2017 年常住人口数量 .......................................................... 18

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图表 34 2017 年粤港澳大湾区各城市人口占比 .................................................................. 19

图表 35 2006 年以来粤港澳大湾区人口净流入数 ............................................................... 19

图表 36 2017 年各城市人口净流入广深占大头 .................................................................. 19

图表 37 2008 年以来广深佛三城人口净流入数领先 ........................................................... 19

图表 38 2017 年大湾区主要城市人口密度 .......................................................................... 20

图表 39 粤港澳大湾区与三大湾区面积对比 ........................................................................ 20

图表 40 2016 年粤港澳与三大湾区人口及密度对比 ........................................................... 20

图表 41 五大城市群人口&面积对比 .................................................................................... 20

图表 42 广深佛 2020 年常住人口规划 ................................................................................ 21

图表 43 广东省重点大学数量占比 ...................................................................................... 21

图表 44 2003-2016 年广东专利申请数占全国比重 ............................................................. 21

图表 45 各湾区人均轨道长度（2016） .............................................................................. 22

图表 46 粤港澳大湾区交通路网规划 ................................................................................... 22

图表 47 粤港澳大湾区一小时城市圈 ................................................................................... 23

图表 48 《粤港澳大湾区规划纲要》关于机场群建设规划 .................................................. 23

图表 49 粤港澳大湾区各地城镇化率 ................................................................................... 24

图表 50 2018-2025 年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算 ....................................... 24

图表 51 粤港澳大湾区各城市与深圳房价及人均 GDP 对比 ................................................ 25

图表 52 粤港澳大湾区重要园区规划 ................................................................................... 26

图表 53 粤港澳大湾区产业园区全国 50 强园区 .................................................................. 26

图表 54 粤港澳大湾区园区涉足产业情况 ........................................................................... 26

图表 55 2016 年粤港澳大湾区海港吞吐量 .......................................................................... 27

图表 56 2016 年粤港澳大湾区河港吞吐量 .......................................................................... 27

图表 57 2016 年粤港澳与三大湾区港口吞吐量对比 ........................................................... 27

图表 58 2016 年粤港澳与三大湾区集装箱吞吐量 ............................................................... 27

图表 59 物流仓储用地占比仍有提升空间 ........................................................................... 28

图表 60 普洛斯物流地产基金运营模式 ............................................................................... 28

图表 61 存量建设用地已成为深圳供地主力 ........................................................................ 29

图表 62 深圳城市更新供地占比持续攀升 ........................................................................... 29

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