本报告由长城证券分析师陈智旭撰写，对2018年中期房地产行业重点房企的资产负债表进行了详细的拆分分析。报告以财务数据为基础，重点分析了新会计准则对房企资产负债表的影响，同时对重点房企的资产、负债和所有者权益进行了深入探讨，得出了行业的整体表现和投资建议。
新会计准则对资产负债表的影响：
新会计准则主要从两个方面对资产负债表产生影响：重分类和重计量。重分类指的是科目之间的重新分类，并不影响资产和负债的总额。通过重分类，资产负债表中增加了合同资产、合同负债、其他权益工具投资、其他非流动金融资产等科目，同时减少了可供出售金融资产等科目。重计量则是对存货、合同负债等主要科目进行重新估值，虽然导致总资产有小幅上升，但增加幅度较小，基本可以忽略。
重点房企资产分析：
在16家重点房企中，有9家资产增速出现放缓，其中新城、滨江、蓝光及招蛇的增速超过20%。资产受限方面，泰禾受限资产占总资产比重最高，达到43%，而金地、万科、华夏和招蛇的占比不到5%。货币资金占总资产的比重介于7%到16%之间，华夏的货币资金降幅达到37.5%，主要是由于偿还债务支付的现金大增。存货作为房企的主要资产，占比在41%到71%之间，存货周转率在大多数房企中都有所放缓，只有7家房企相比2017年同期有所提升。有7家房企采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，新城、泰禾及金地在总资产中投资性房地产的占比较高。其他应收款主要为与关联企业的往来款项，10家重点房企中的其他应收款占比超过10%，其中新城及金地超过20%。
重点房企负债分析：
新城、滨江和招蛇的负债增速在上半年靠前，超过30%。在剔除预收款项后，9家重点房企的资产负债率相比去年末有所上升，但泰禾、绿地、新城的资产负债率超过了82%。有息负债占总负债比重在20%到73%之间，绿地、阳光城、中南、泰禾和金科的净负债率有所下降，但依然在150%以上的高位。新城、华夏、金地、滨江的有息负债比例偏低，不到60%，而公司债、中票、PPN等来源占比较高。新城、万科和绿地海外融资占比超过10%。从负债的期限结构来看，披露的公司较少，万科、招蛇的有息负债主要集中在2-5年，新城1-2年内到期的有息负债比重达到47.4%。货币覆盖短期有息负债的比重方面，滨江、保利、万科及金地的覆盖率超过2X，而泰禾、华发则不到0.5X。
预收款项增速在上半年分化较大，招蛇、新城和阳光城的增速超过50%，而滨江和首开的预收款项遭遇负增长。预收款项占上一年营收比重来看，中南超过300%，华夏、万科和荣盛也超过200%。其他应付款项，主要为关联方往来款项，占比在4%-22%之间，新城、滨江和招蛇的占比靠前。
重点房企所有者权益分析：
蓝光的其他权益工具占归母权益超过30%，主要为永续中票，首开、阳光城和华夏的这一比重也超过20%，主要为可续期委托贷款和永续债。考虑到其他权益工具的影响，四家房企的净负债率上升超过10个百分点。上半年大部分重点房企的少数股东权益占所有者权益比重有所上升，占比在20%-40%之间。从投资回报角度，ROA水平较高的招蛇和华夏受益于高毛利率的业务模式，而ROA水平较低的金科主要受低毛利率的影响。
投资建议：
从资产负债表来看，上半年超过一半的重点房企资产负债表扩张速度放慢。传统房企如万保招金相对稳健，但除了招蛇之外，销售增速也相对较慢。报告推荐维持投资评级，并提出了投资者在关注房企的资产质量、负债状况和所有者权益变化时需要关注的要点。
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