华创证券_1228_华创证券房地产行业基本面量化研究：风险与收益并存.pdf
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证券研究报 告
【专题报告】
房地产行业基本面量化研究——风险与收益并存
研 究思路
房地产企业因为其项目导向的特点，净资产值估值法（NAV）是行业内通用
的估值方法。以项目为基础的业绩并不具有很强的连续性，历史业绩与未来业
绩没有非常强的关联，故仅仅使用市盈率等估值指标并不能很好的代表公司未
来的价值。尽管 NAV方法的数据要求与假设非常多，但这并不妨碍我们参考
其思路来构建新的基本面因子。从存货中可以窥探整体项目的规模储备，做一
些简化的假定，我们也可以得到反应公司净资产估值的因子。
商品房预收制的存在，目前 80%以上的住宅都以期房的形式销售。预收款对于
房地产企业来说十分重要，既保障了企业未来几年的营业收入，也是房地产企
业现金流的重要来源。如果预期房地产下行，那么高预收账款存货比的公司相
对来说是更有优势的，已经以期房销售出去的未降价的房子，可以保证利润。
对 因子进行少数股东损益调整
我们考虑的存货与预收款来的收入或利润还是全部的，并非是归属母公司的，
并且很多房地产上市股票存在很大比例的少数股东权益与损益。通常我们使用
少数股东权益的比例来调整就可以了，但是由于部分房地产企业少数股东权益
与损益不匹配，故我们使用最近的少数股东损益来调整。
主 要结论
我们新构建的适用于房地产开发企业估值因子 inventory_ev 在历史表现良好，
在 HS300 内多头相对基准可以实现 10.14%的超额收益，0.72 的信息比。在
ZZ500 内多头相对基准可以实现 22.79%的超额收益，1.26 的信息比。而反应
预收款的因子 adReceipt_ev，在 HS300 与 ZZ500 样本内今年以来表现都最好，
这基本符合房地产市场的预期情况。
风 险提示
策略基于历史数据的回测，不保证策略未来的有效性。
证 券分析师：陈杰
电话：021-20572557-2609
邮箱：chenjie@hcyjs.com
执业编号：S0360517110002
证 券分析师：王小川
电话：021-20572528
邮箱：wangxiaochuan@hcyjs.com
执业编号：S0360517100001
联 系人：卢威
电话：021-20572530
邮箱：luwei@hcyjs.com
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