【项目概述】
本文主要介绍了位于北京市朝阳区管庄的一个高档公寓项目，该项目属于某开发商的**项目的一部分，包括8栋高层塔楼。在2000年7月时，已有3栋现楼，5栋主体封顶，并于11月实现全面入住。销售由指定的房地产公司策划执行。
【市场定位与设计理念】
该公寓定位为高档外销公寓，旨在打造类似纽约城中之城的东方版本。项目选址于城乡结合部，环境优美，拥有完善的教育、生活和休闲设施，如社区幼儿园、小学和中学、华润超市、中心花园、运动设施等。项目倡导的美国休闲生活理念（EQE）包括轻松、快速和享受生活的元素，如小户型、零首付、便捷交通和丰富的娱乐配套。
【客户定位】
目标客户群包括单身贵族、夫妻、私人业主、自由职业者以及国贸商圈的白领阶层，主要针对国内客户。户型设计多样化，包括80平米的两居室、160平米的三居室、200平米的四居室及复式单位，以满足不同客户的需求。
【价格定位】
尽管周边项目售价普遍在2000多元，但该公寓售价高达4200元/平方米，依然热销。这得益于其完善的配套设施和大规模的开发，同时也受到其倡导的美国生活方式理念的支撑。
【销售策略与开盘情况】
项目于2000年初推向市场，6月开始宣传，8月正式引入EQE概念。开盘价格为4200元/平方米。到2000年7月，已售出3栋楼的70%，预计2001年底全案售罄。
【综合评价与竞争分析】
该项目是开发商精心策划的“**计划”一部分，旨在吸引那些未被覆盖的客户群体。尽管面临东三环的现代城和中国第一商城等竞争对手，但其规模、品质和定位使其具有一定的竞争力。项目成功的关键在于准确的客户定位，一期住户主要是国贸和东三环的高薪白领，年龄集中在30-45岁之间，以家庭为主。
【客户群分析】
项目开发商通过对市场的深入分析，将房地产消费者分为四个层次：第四层是30万元以下的经济适用型消费者；第三层是40-70万元的中档消费者。这两层消费者分别对应不同的年龄、职业和购房需求，例如首次置业的年轻人和有一定经济基础的家庭。
这个高档公寓项目通过精准的市场定位、优质的生活理念和丰富的配套设施，成功吸引了特定的目标客户群，并在竞争激烈的市场中占有一席之地。开发商对房地产市场的深入理解和对客户需求的精准把握，是项目成功的重要因素。
