第八讲 房地产泡沫经济——以日本为例.ppt

【房地产泡沫经济的一般理论】 房地产泡沫经济是指在房地产市场上，由于过度投机导致房价远超其实际价值，形成持续急剧上涨的现象。这种价格运动的本质是市场预期与实际价值的脱钩，通常表现为市场情绪高涨、投资炒作盛行。检测房地产泡沫的方法之一是通过“基础价格法”，即比较市场价格与基于市场供需基本面计算出的理论价格之间的差距。 【房地产泡沫化的成因】 1. 土地稀缺性和房地产供给低弹性：土地资源有限且不可再生，而房地产建设的供给响应相对缓慢，导致价格上涨预期增强。 2. 投机扰动：投资者对房价上涨的预期催生了投机需求，不仅包括自住和投资需求，还有纯粹为了转手交易获利的投机行为。 3. 金融放松管制：宽松的信贷政策使得资金更容易流入房地产市场，推动价格上涨。 4. 政府低税费政策：低税率和优惠政策降低了投机成本，鼓励了投机活动。 【房地产价格泡沫模型】 房地产价格泡沫模型通常采用自我实现的预期效应模型来解释。当市场预期价格上涨时，需求曲线右移，供给曲线可能因为预期未来的收益减少而左移，共同推高价格。如果价格上涨超出实际价值的界限，泡沫形成。数学模型可以通过需求函数和供给函数来表示，预期价格变化会直接影响需求和供给，进一步影响均衡价格，可能导致价格泡沫的出现。 【房地产泡沫检测指标】 1. 理论价格法：通过比较市场价格与理论价格（或基础价格）来识别泡沫。 2. 综合指数法：利用一系列经济指标构建综合指数来评估泡沫程度。 3. 泡沫度指数法：计算市场价格偏离基本面的程度，高泡沫度可能预示着泡沫存在。 【房地产泡沫的危害】 房地产泡沫在形成和破裂过程中都会带来严重后果。在泡沫形成阶段，生产性资源被吸引到房地产市场，可能导致实体经济资源配置失衡。泡沫破裂后，可能导致金融机构资产质量恶化、企业投资损失、居民财富缩水等一系列连锁反应。 【防治对策】 1. 直接交易管制：如限制土地交易、公开房价信息等，以稳定市场预期。 2. 金融管制：严格信贷政策，防止资金过度涌入房地产市场。 3. 房地产税收：通过征收高额交易税抑制投机行为。 4. 道义劝告：政府和金融机构通过公开呼吁，引导市场理性行为。 【案例分析：日本的房产泡沫经济】 日本的房地产泡沫发生在20世纪80年代末至90年代初，起因包括低利率政策、土地制度、国内外资本流入等因素。泡沫破裂后，日本经历了“失去的十年”，经济长期停滞，银行业危机严重，社会财富大幅缩水。这一案例警示我们，房地产泡沫对国家经济的长远影响不可忽视。 【对中国的重要启示】 1. 人民币升值可能带来经济复杂性，需谨慎对待。 2. 宽松的货币政策和过度投机是泡沫产生的关键因素，应从金融监管角度预防。 3. 防治房地产泡沫，金融政策和市场监管应双管齐下。 复习思考题可围绕房地产泡沫成因、中国特定城市的房地产泡沫现状以及防治策略进行深入探讨。